Việt Nam Thời Báo

TPHCM: “Bóng ma” bong bóng nhà đất đang hiển hiện?

Trong thời điểm cuối năm 2015, nhiều chuyên gia kinh tế khẳng định rằng năm nay “bong bóng” BĐS sẽ không có khả năng xảy ra. Các ý kiến cho biết trong năm nay nền kinh tế nước ta chưa thể phát triển “nóng” được nên không lo thị trường BĐS đóng băng.


Tóm tắt

Qua khảo sát của chúng tôi, giá nhà đất tại khu Đông Tp.HCM (quận 2, 9, Thủ Đức) hầu như đều được chào bán từ 30 – 60 triệu đồng/m2, trong khi đó những dự án có giá từ 11 -15 triệu đồng/m2 chỉ đếm trên đầu ngón tay.

Các chuyên gia tài chính – ngân hàng mới đây đã đồng loạt đưa ra những cánh báo về hiện tượng “bong bóng” BĐS có khả năng xảy ra, nếu các cơ quan quản lý thiết các giải pháp điều tiết. Đặc biệt nhất là Ngân hàng Nhà nước phải kiểm soát tốt dòng tín dụng đổ vào thị trường BĐS hiện nay, đừng để xảy ra quá nóng…

Các chuyên gia kinh tế cho biết, tình hình kinh tế thế giới một vài tháng gần đang có nhiều biến động, một số động thái từ việc các nhà băng xem xét ngưng cho vay mua nhà đất, siết chặt tín dụng… đã làm xuất hiện nhiều cảnh báo về hiện tượng “bong bóng” có khả năng sẽ xảy ra, trái với các dự báo trước đây.
Tuy nhiều đánh giá cho thấy thị trường BĐS năm 2016 đầy khởi sắc, nhưng cũng đang tồn tại nhiều ý kiến quan ngại. Ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) cho biết, theo thống kê của Sở Xây dựng Tp.HCM, hiện toàn Thành phố có 1.409 dự án, với khoảng 570 dự án đã hoàn thành. Như vậy, 839 dự án chưa hoàn thành, trong đó 228 dự án còn hoạt động. “Như vậy, 611 dự án còn lại đều là những công trình đang bị “đắp chiếu”. Đây sẽ là một gánh nặng rất lớn cho cả chủ đầu tư và các ngân hàng thương mại”, ông Đực nói.
Cũng theo ông Đực, trong số các dự án đang hoạt động, có đến khoảng 60.000 căn hộ có mức giá 3 – 4 tỷ đồng/căn. Đây là con số cực kỳ lớn và dự kiến đến khoảng năm 2017 – 2018 các dự án này sẽ hoàn tất. Như vậy, trong vòng 2 – 3 năm nữa, nguồn cung căn hộ cao cấp trên thị trường cực kỳ lớn. “Nhưng liệu hơn 60.000 căn hộ cao cấp tung ra trong vòng 2 -3 năm tới có bán được khoảng 30.000 căn hay không. Tôi lo ngại cho những doanh nghiệp nào bán dưới 50% căn hộ của dự án, thì đó là một cảnh báo cho mối nguy hiểm đang cận kề”, ông Đực cho biết thêm.
Trong khi đó, nhiều chuyên gia về bất động sản cũng chỉ ra việc, Tp.HCM đang trong quỹ đạo ngược với quy luật cung cầu. Theo đó, thị trường đang bị lệch pha rất lớn với nguồn cung nhà ở cao cấp quá nhiều, nhưng nhà ở hợp túi tiền (có giá từ 600 triệu – 1 tỷ đồng) lại vô cùng khan hiếm. Thị trường đang xuất hiện cơn sốt sàn giao dịch “mọc như nấm sau mưa”, với một dự án có đến gần 1.000 nhân viên môi giới chào mời khách mua. Trong đó, thông tin về dự án, giá bán lại được các “cò” này vẽ ra làm hoa mắt khách hàng mà thiếu sự kiểm soát chặt chẽ từ phía chủ đầu tư.
Mặt khác, theo ý kiến của chuyên gia kinh tế – TS. Lê Bá Chí Nhân, thị trường BĐS của chúng ta đang bị buông lỏng, mỗi cơ quan đều đưa ra một con số thống kê không đâu giống đâu. Đặc biệt, các cơ quan quản lý chưa đưa ra được một con số lượng nhà ở tồn kho thực trên thị trường hiện nay, từ đó tiếp tục tạo đà cho doanh nghiệp địa ốc lao theo. Song song đó, người có nhu cầu mua nhà thực sự thì không có nhà hợp túi tiền để mua, thị trường thời điểm này đang diễn ra giống như giai đoạn 2008-2010, tức là phủ đầy dự án cao cấp.
Theo đó, điều đáng lo ngại hiện nay là thị trường BĐS đang có quá nhiều sản phẩm ở phân khúc trung – cao cấp, trong khi nhu cầu và thu nhập của người dân lại không như vậy. Căn hộ cao cấp hiện tại chỉ nhắm vào một số lượng rất nhỏ người dân, trong khi chủ đầu tư lại tung ra chào bán quá nhiều nên đang có nguy cơ cung vượt cầu, thị trường có thể bị bội thực.
Trên thực tế, qua khảo sát của chúng tôi, giá nhà đất tại khu Đông Tp.HCM (quận 2, 9, Thủ Đức) hầu như đều được chào bán từ 30 – 60 triệu đồng/m2, trong khi đó những dự án có giá từ 11 -15 triệu đồng/m2 chỉ đếm trên đầu ngón tay.
Một số chuyên gia trong lĩnh vực BĐS đang bắt đầu có sự lo ngại tiềm ẩn nguy cơ bất ổn vì thị trường có sự tăng giá ảo tại một số khu vực, dự án. Nhiều sàn giao dịch, giới cò “giở chiêu” làm giá. Song song với đó, một số dự án mới tung ra thị trường cũng định một mức giá bán quá cao so với nhu cầu thực tế về mức thu nhập của người dân hiện nay. TS. Nguyễn Trí Hiếu, khẳng định rằng giá nhà ở hiện nay đã tăng đến 20% sẽ tạo nhiều nguy cơ cho thị trường, trong đó lớn nhất là xuất hiện tình trạng bong bóng BĐS.
“Rủi ro của lĩnh vực này sẽ là không biết chừng nào thị trường bão hòa và đi xuống, dù thực tế BĐS ở Việt Nam đang hồi phục và đi lên. “Bong bóng” sẽ xảy ra khi thị trường bão hòa, cung nhiều hơn cầu và khi đó rủi ro cũng sẽ tới với những ngân hàng cho vay. Và không phải ngẫu nhiên mà cả Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước đều khuyến cáo thận trọng khi đổ tín dụng quá nhiều vào nhà đất để tránh tăng quá nóng”, TS. Nguyễn Trí Hiếu phân tích.

TS. Hiếu cũng “cảnh báo” thêm rằng thời gian qua hệ thống ngân hàng thương mại đã ồ ạt cho chủ đầu tư, nhà nhà – người người vay tiền làm dự án và mua nhà. Trong đó, đáng quan ngại nhất là đối tượng vay tiền đầu cơ, vì một khi thị trường có quá nhiều kẻ bán hơn người mua thì phần lớn rủi ro thanh khoản đều thuộc về các ngân hàng, thậm chí mất tính thanh khoản.

Theo Trí thức trẻ
Tin liên quan: Giá bất động sản có thể tăng 5 – 10% trong năm 2016

VNREA nhận định thị trường bất động sản trong năm nay sẽ tiếp đà phát triển sôi động hơn so với năm 2015.

Theo dự báo của Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) về sự hồi phục của thị trường, giá bất động sản (BĐS) trong năm 2016 có thể tiếp tục tăng từ 5-10%. Dựa trên những tác động tích cực của nền kinh tế và xu hướng trở lại thị trường của nhà đầu tư, VNREA nhận định thị trường BĐS trong năm nay sẽ tiếp đà phát triển sôi động hơn so với năm 2015. Chính sự phục hồi này sẽ khiến giá BĐS tiếp tục được điều chỉnh trong thời gian tới.

Hiện nay Việt Nam điều chỉnh tỷ giá tiền đồng, giảm lãi suất tiền gửi USD, cấm găm giữ ngoại tệ, cùng với sự tăng trưởng kinh tế, giảm lạm phát… sẽ có tác động nhất định lên thị trường BĐS. Nhìn chung, người dân và DN sẽ lấy tiền đồng đầu tư vào BĐS vì đây là kênh đầu tư hấp dẫn hiện nay.

Theo VNREA, năm 2016, nhà ở giá trên trung bình và trung bình sẽ chiếm chủ yếu. Trong đó, phân khúc giá rẻ nghĩa là nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ sẽ tiếp tục phát triển song nó sẽ không trở thành giao dịch chủ yếu trên thị trường vì sự tăng của phân khúc này còn phụ thuộc vào trợ giúp của Chính phủ. Do đó, khả năng tăng nguồn cung của phân khúc này không nhiều và chỉ dừng ở một mức độ nhất định như hằng số của các năm.

Giá bất động sản trong năm 2016 có thể tiếp tục tăng từ 5-10%. (Ảnh minh họa: KT)

Phân khúc nhà phố, biệt thự bắt đầu có những chuyển biến mạnh mẽ nhằm đáp ứng nhu cầu rộng lớn của thị trường. Các chủ đầu tư hiện nay đang xây dựng những dự án biệt lập với tiện nghi, hiện đại đáp ứng tất cả nhu cầu của người tiêu dùng. Giai đoạn đầu mở bán, hầu hết những sản phẩm được đưa ra thuộc nhóm nhà phố thích hợp với phần lớn khả năng tài chính của những gia đình trẻ.

Tiếp đó, những sản phẩm biệt thự đơn lập sẽ được bung ra vào thời điểm bán hàng tốt nhất. Những dự án này đều có khu chăm sóc sức khỏe và những tiện ích hỗ trợ dành cho người lớn tuổi. Do đó, cư dân có thế sinh sống lâu dài ở các dự án mà không cần phải nghĩ tới việc di dời đi nơi khác.

Những người thật sự có nhu cầu sinh sống cũng chiếm lượng mua không nhỏ với nhóm nhà phố, biệt thự. Nguyên nhân là do những nhà đầu tư và các cá nhân đầu cơ ít tham gia vào phân khúc này, dẫn tới nhu cầu vay thấp hơn. Vì thế, đây được xem là mô hình nhà ở có tài chính “khỏe mạnh”. Loại hình BĐS này cũng được hưởng lợi khá lớn từ các cải thiện cơ sở hạ tầng và việc kết nối đến trung tâm thành phố ngày càng thuận lợi hơn.

Cũng theo báo của của VNREA, trong năm 2016, phân khúc nhà phố, biệt thự vẫn tiếp tục có những diễn biến tích cực trên thị trường. Nguyên nhân là do tâm lý của người mua nhà Việt Nam phần lớn vẫn thích có một căn nhà độc lập hơn là sống trong chung cư cao tầng. Giá thuê văn phòng cũng sẽ nhích từ 4-9%.

Cuối cùng, trong năm nay, mức độ quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài đối với thị trường Việt Nam ngày càng tăng. Sự quan tâm này tới từ nhiều đối tượng khác nhau, từ những cá nhân tìm mua nhà mong muốn tận dụng Luật Nhà ở sửa đổi, cho tới quỹ đầu tư tư nhân cũng như quỹ tài chính lớn trong khu vực tìm kiếm những thương vụ lớn.

Bên cạnh đó, tính thanh khoản tốt cũng đã thúc đẩy thị trường giao dịch tốt hơn. Điều đó sẽ được tiếp tục trong năm 2016 khi thị trường cổ phiếu và vốn phát triển.

Cần phải nhìn nhận rằng, song hành cùng các tác động mạnh mẽ của Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở sửa đổi, việc Ngân hàng Nhà nước giảm lãi suất huy động trong năm nay đã góp phần tạo sức nóng, đánh tan tảng băng BĐS bằng đà hồi phục bền vững. Lợi thế BĐS giai đoạn 2015-2016 là cơ sở hạ tầng sẽ phát triển với tốc độ phát hành trái phiếu tăng mạnh, điều đó sẽ giúp thị trường phục hồi tốt hơn.

Dù thị trường BĐS đang có dấu hiệu phục hồi song về cơ bản vẫn có những khó khăn trong năm 2016, rủi ro lớn nhất vẫn là nợ xấu. Dự báo năm nay sẽ hình thành mặt bằng lãi suất mới mặc dù không tới mức “đảo lộn” song đủ cản trở đà hồi phục của thị trường chung. Đặc biệt là khi hầu hết các doanh nghiệp, chủ đầu tư vẫn phải vay với lãi suất ở mức trên 10%/năm và thị trường BĐS dường như vẫn chưa nhận được sự hỗ trợ nào ngoài gói tín dụng 30.000 tỷ đồng./.

Theo Báo Xây dựng

Tin bài liên quan:

Trong nỗi lo “bong bóng”

Phan Thanh Hung

 VNTB – Bong bóng bất động sản đã vỡ?

Baraju T. Ogelefecejo

Kiều hối “lũ lượt” chảy vào bất động sản

Phan Thanh Hung

Leave a Comment

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.