Trần Thành (giới thiệu)
(VNTB) – Từ ngày 01-07-2015, Luật nhà ở 2014 bắt đầu có hiệu lực và thay thế cho Luật nhà ở 2005.
Theo đó, có những điểm mới sau:
9/ Công nhận quyền sở hữu nhà ở (Căn cứ Điều 9, Khoản 2 Điều 46 Luật nhà ở 2014)
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đáp ứng đủ điều kiện được công nhận trên được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận trên phải là nhà ở có sẵn.
Trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn thông qua hợp đồng mua bán (thời hạn có thể thỏa thuận giữa các bên) thì bên mua nhà ở được cấp Giấy chứng nhận trong thời hạn sở hữu nhà ở. Hết thời hạn thỏa thuận, chuyển quyền sở hữu cho chủ sở hữu lần đầu. Nhà ở được đầu tư xây dựng theo dự án để cho thuê mua, để bán thì không cấp Giấy chứng nhận cho chủ đầu tư, mà chỉ cấp cho người thuê mua, người mua nhà ở. Trừ trường hợp, chủ đầu tư chưa cho thuê mua, chưa bán hoặc chỉ dùng để cho thuê.
Nhà ở của hộ gia đình, cá nhân có từ 02 tầng trở lên và mỗi tầng có từ 02 căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư thì được cấp Giấy chứng nhận đối với từng căn hộ đó.
Giấy chứng nhận phải có nội dung sau: Giấy chứng nhận loại và cấp nhà ở. Trường hợp căn hộ chung cư phải ghi cả diện tích sàn xây dựng và sử dụng căn hộ. Nếu là nhà ở được xây dựng theo dự án phải ghi đúng tên dự án xây dựng được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.
10/ Thêm quyền cho chủ sở hữu và người sử dụng nhà ở(Căn cứ Điều 10, 161 Luật nhà ở 2014)
+ Đối với chủ sở hữu là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài: (1) Có quyền bất khả xâm phạm về nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình. (2) Sử dụng nhà ở để ở hoặc mục đích khác mà pháp luật không cấm. (3) Được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình. (4) Bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở, nếu tặng cho, để thừa kế nhà ở cho các đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì chỉ được hưởng giá trị nhà ở. (5) Sử dụng chung các công trình tiện ích công cộng trong khu nhà ở đó.
(6) Được bồi thường khi Nhà nước phá dỡ, trưng mua, trưng dụng nhà ở hoặc thanh toán theo giá thị trường khi Nhà nước mua trước nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hoặc trong tình trạng chiến tranh, khẩn cấp, phòng, chống thiên tai. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở có thời hạn thì chủ sở hữu nhà ở có các quyền trên trong thời hạn theo thỏa thuận, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
+ Đối với chủ sở hữu nhà là tổ chức, cá nhân nước ngoài: (1) Trường hợp có dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì có các quyền trên, nếu xây dựng nhà ở trên đất thuê thì chỉ được quyền cho thuê nhà ở. (2) Riêng tổ chức hoạt động tại Việt Nam, cá nhân được phép nhập cảnh vào Việt Nam ngoài có quyền sở hữu trên, chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong 01 tòa nhà chung cư hoặc không quá 250 căn nhà đối với nhà ở riêng lẻ trong 01 khu dân cư tương đương 01 đơn vị hành chính cấp phường.
Nếu vượt quá quy định trên hoặc được tặng cho, được thừa kế nhà ở thương mại trong khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó. Cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể gia hạn thêm nhưng phải ghi rõ nhu cầu và thời hạn sở hữu trong Giấy chứng nhận.
Nếu cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở lâu dài và có quyền như công dân Việt Nam. Tổ chức nước ngoài sở hữu nhà ở theo thỏa thuận hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở tối đa không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư.
Trước khi hết thời hạn sở hữu nhà ở, chủ sở hữu có thể tặng cho hoặc bán nhà ở này cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, nếu quá thời hạn trên mà không tặng cho hoặc bán nhà ở thì nhà ở đó thuộc sở hữu nhà nước. Người sử dụng nhà ở mà không phải là chủ sở hữu có các quyền quản lý, sử dụng theo thỏa thuận với chủ sở hữu.
11/ Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở (Căn cứ Điều 12 Luật nhà ở 2014)
Mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua: kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc bên mua thanh toán đủ tiền mua. (Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được thực hiện theo Luật kinh doanh bất động sản). Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà: kể từ thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà ở.
Mua bán nhà ở trong trường hợp còn lại và thuê mua nhà ở: kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở (trừ trường hợp thỏa thuận khác).
12/ Mở rộng điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội (Căn cứ Điều 51 Luật nhà ở 2014)
Hỗ trợ theo các chương trình mục tiêu về nhà ở để xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở; hỗ trợ giao đất ở có miễn, giảm tiền sử dụng đất hoặc tặng nhà: phải đáp ứng điều kiện tại quyết định phê duyệt chương trình mục tiêu về nhà ở của cơ quan có thẩm quyền. Hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi của Nhà nước thông qua Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định để xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở: phải có đất ở nhưng chưa có nhà ở hoặc có nhà ở nhưng nhà ở bị hư hỏng, dột nát; có đăng ký thường trú tại địa phương nơi có đất ở, nhà ở cần phải xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa.
Hỗ trợ giải quyết cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội phải: (1) Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ, khu vực. (2) Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội; trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên, trừ học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập.
(3) Đối với người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị, người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp, sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân, cán bộ, công chức, viên chức: phải nộp thuế thu nhập cá nhân thường xuyên. (4) Đối với người có công với cách mạng, các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ trong trường hợp không còn đủ điều kiện được thuê hoặc chuyển đi nơi khác hoặc có hành vi vi phạm về quản lý, sử dụng nhà ở mà thuộc diện bị thu hồi, học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập, hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở không yêu cầu phải đáp ứng điều kiện về thu nhập.
+ Bạn đọc có nhu cầu tìm hiểu chi tiết về những điểm mới của Luật Nhà ở 2014, xin liên hệ email của VNTB.