Huỳnh Liên
(VNTB) – Chỉ riêng tại Hà Nội đã có khoảng 82 dự án, TP.HCM có khoảng 126 dự án nhà ở thương mại bị ách tắc bởi quy định này
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có công văn hỏa tốc gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội để giải trình về một số quan ngại xoay quanh đề xuất sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014.
Trong đó có nội dung Bộ Kế hoạch và Đầu tư đưa ra ý kiến về việc sửa đổi điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 – quy định có tác động lớn đến thị trường bất động sản, đặc biệt là các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.
Nút thắt về yếu tố “đất ở”
Tại khoản 1, Điều 75 Luật Đầu tư sửa đổi năm 2020 có quy định: “Điều 75. Sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật có liên quan đến đầu tư kinh doanh.
1. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 40/2019/QH14 như sau:
c) Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 như sau: 1. Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở”.
Cụ thể hóa nội dung này, ngày 26-3-2021, Chính phủ đã ban hành Nghị định 30/2021/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 99/2015/NĐ-CP. Trong đó, quy định cụ thể các trường hợp được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, dự án khu đô thị có nhà ở khi “a) Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp; b) Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở; c) Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại”.
Theo HoREA, với quy định này, các dự án nhà ở thương mại gần như tắc 100% vì chỉ có những dự án có dính đến đất ở thì nhà đầu tư mới được công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, còn lại các loại đất khác nhưng không “dính” một chút đất ở nào như trường hợp chỉ có quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không có đất ở thì không được lựa chọn chủ đầu tư.
Trong khi đó, hiện nay, phần lớn quỹ đất phát triển nhà ở mà các chủ đầu tư bất động sản sở hữu đều đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh… Mặc dù các lô đất này đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch xây dựng, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố qua các thời kỳ có mục đích đất ở nhưng không thể triển khai được dự án do… không dính một vài mét vuông đất ở hiện hữu.
HoREA cho rằng những nội dung này đã loại bỏ tất cả dự án nhà ở thương mại có “các loại đất khác (không phải đất ở)”, dù phù hợp với quy hoạch và đã được cơ quan có thẩm quyền cho phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, hoặc đất phi nông nghiệp (không phải đất ở). Điều này khiến hàng trăm dự án nhà ở thương mại trong cả nước không được công nhận chủ đầu tư, gây thiệt hại lớn cho các doanh nghiệp, đồng thời làm sụt giảm nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở và là một trong những nguyên nhân làm tăng giá nhà…
Tại Công văn số 5179/BKHĐT-PC ngày 6-8-2021 gửi Bộ Tư pháp, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cũng đã thông tin, chưa tính các địa phương khác, chỉ riêng tại Hà Nội đã có khoảng 82 dự án, TP.HCM có khoảng 126 dự án nhà ở thương mại bị ách tắc bởi quy định này.
Từ thực tế đó, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư theo hướng: “Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 như sau: “1. Có quyền sử dụng đất ở hoặc các loại đất khác phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai”.
Nếu được thông qua – theo HoREA, đây là một sửa đổi cực kỳ quan trọng, có thể tháo gỡ nút thắt lớn cho các dự án nhà ở thương mại khi các doanh nghiệp chỉ cần sở hữu quỹ đất “phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất”, chứ không cần phải có nguồn gốc đất ở hoặc một phần đất ở sẽ được công nhận chủ đầu tư.
Những giải trình cho các băn khoăn
HoREA cũng biện giải bốn băn khoăn hiện tại của Ủy ban Thường vụ Quốc hội:
Thứ nhất, về ý kiến “Quy định như vậy tạo ra kẽ hở cho doanh nghiệp để thâu tóm đất đai, thu gom đất và tạo nên hệ lụy kéo dài khi gom đất nông nghiệp quy mô lớn, để sau đó chờ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được duyệt sẽ bán đi để thu lợi”: Hiệp hội nhận thấy, doanh nghiệp muốn đi mua đất nông nghiệp thì phải có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là UBND cấp tỉnh, mà đất nông nghiệp đó phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và không thuộc trường hợp bị thu hồi đất.
Đồng thời, doanh nghiệp phải có đủ điều kiện được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.
Sau khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì doanh nghiệp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo nguyên tắc định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường theo quy định tại Điều 112 Luật Đất đai 2013. Do vậy, nếu các địa phương thực thi pháp luật về đất đai chặt chẽ, nghiêm túc thì sẽ không xảy ra tình trạng này.
Thứ hai, quan ngại về “sự bất hợp lý, không công bằng giữa quyền chuyển đổi đất của doanh nghiệp và người dân. Hiện nay, nếu sở hữu đất nông nghiệp, người dân muốn chuyển quyền sử dụng sang đất ở thì phải thông qua đấu giá, trong khi nếu sửa điều luật này thì doanh nghiệp lại không cần khâu này nữa?!”.
Theo HoREA, ý kiến trên chưa thật chính xác bởi lẽ Điều 118 Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể 8 trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất; 9 trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất.
Đồng thời, khoản 1 Điều 119 Luật Đất đai 2013 cũng đã quy định cụ thể các điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
Hộ gia đình, cá nhân (kể cả tổ chức kinh tế) đang sử dụng đất nông nghiệp có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định nên không xảy ra sự bất hợp lý như ý kiến quan ngại của đại biểu Quốc hội.
Thứ ba, có đại biểu cho rằng “việc doanh nghiệp được chuyển đổi quyền sử dụng đất mà không qua đấu giá sẽ xảy ra thất thoát ngân sách, vì không đấu giá tạo chênh lệch giá, tiền sẽ chảy vào túi doanh nghiệp”.
HoREA lý giải, khoản 2 Điều 19 Luật Đất đai 2013 quy định nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại thông qua chính sách thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đầu tư cơ sở hạ tầng và chính sách hỗ trợ cho người có đất thu hồi.
Bên cạnh đó, điểm c khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai 2013 quy định việc định giá đất phải đảm bảo nguyên tắc giá đất và phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường…
Việc có thể xảy ra thất thu ngân sách nhà nước khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất không phải là hệ quả trực tiếp của “việc doanh nghiệp được chuyển đổi quyền sử dụng đất”, bởi lẽ để có được quỹ đất đầu tư thì doanh nghiệp đã phải mua lại quyền sử dụng đất theo cơ chế thị trường và tất cả các doanh nghiệp luôn luôn chấp hành và thực hiện nộp tiền sử dụng đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Vấn đề định giá đất, tính “tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” thuộc về trách nhiệm của cơ quan nhà nước.
Thứ tư, HoREA cho rằng cần sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 được sửa đổi, bổ sung tại điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 để đảm bảo tính hệ thống, tính liên thông của các quy định pháp luật.
Cụ thể, hiện nay Luật Đầu tư 2020 quy định: “cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” đối với trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo quy định của pháp luật về đất đai.
Hay Luật Đất đai 2013 cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và Luật Đầu tư 2020 quy định “chấp thuận đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” đối với trường hợp nhà đầu tư (tổ chức kinh tế) “có quyền sử dụng đất”.
Trong khi đó, điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 chỉ quy định trường hợp có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở nên đã bỏ sót 2 trường hợp nhà đầu tư không được công nhận.
Đó là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp nhà đầu tư “chỉ có quyền sử dụng đất nông nghiệp (có 100% đất nông nghiệp)”, hoặc “chỉ có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở (có 100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở)”, mặc dù đất đó phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phù hợp với quy hoạch xây dựng để thực hiện dự án nhà ở thương mại.