Phạm Lê Đoan
(VNTB) – Kết quả các cuộc đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm với giá đất trúng đấu giá có thể đã bị đẩy lên mức quá cao so với giá trị thực tại thời điểm hiện tại
Với nền kinh tế thị trường có định hướng xã hội chủ nghĩa, thì mọi đồn đoán đều có căn cứ, khi quyền lực của nhóm lợi ích trong nhiều trường hợp đã đủ mạnh để chi phối cả pháp luật.
Trong báo cáo về nhận xét sau các phiên đấu giá đất tại Thủ Thiêm hồi trung tuần tháng 12-2021, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng kết quả các cuộc đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm với giá đất trúng đấu giá có thể đã bị đẩy lên mức quá cao so với giá trị thực tại thời điểm hiện tại, có thể không có lợi cho sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản.
HoREA chỉ ra hai nhóm tác động tích cực và tiêu cực đến thị trường bất động sản và nền kinh tế.
Về mặt tích cực, phiên đấu giá đất Thủ Thiêm là cuộc đấu giá có giá trị lớn nhất cho đến thời điểm hiện nay với giá trúng đấu giá lên đến 37.346 tỷ đồng, gấp 7,09 lần giá khởi điểm đấu giá. Nếu các nhà đầu tư nộp đủ số tiền trúng đấu giá thì sẽ bổ sung thêm nguồn thu lớn cho ngân sách thành phố.
Tuy nhiên, theo HoREA, các tác động tiêu cực của phiên đấu giá đất tỷ USD tại Thủ Thiêm vừa qua có thể lớn hơn việc thành phố thu được hàng chục nghìn tỷ đồng cho ngân sách, thậm chí về lâu dài sẽ gây bất lợi cho thị trường bất động sản và nền kinh tế.
Theo HoREA, giá đất quá cao mới được xác lập sẽ rất có lợi cho các chủ đầu tư có dự án và đã nộp tiền sử dụng đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm và các phường lân cận, kể cả khu trung tâm TP.HCM. Nhưng rất bất lợi cho các chủ đầu tư chưa nộp tiền sử dụng đất, hoặc mới “tạm nộp” tiền sử dụng đất, nhất là đối với chủ đầu tư đã ký Hợp đồng huy động vốn trước của khách hàng.
Vì nếu xác định tiền sử dụng đất theo giá thị trường dựa trên các mức giá “khủng” mới xác lập thì tiền sử dụng đất sẽ tăng lên rất nhiều và chủ đầu tư sẽ bị thiệt hại.
Giá đất quá cao được xác lập sẽ có thể tác động ngược trở lại khu vực trung tâm quận 1 có lợi cho các dự án “siêu sang”, tạo cảm giác về mức giá bán căn hộ “siêu sang” tại quận 1 trên dưới 500 triệu đồng/m2 hiện nay trở thành “bình thường”.
HoREA cũng cho rằng, giá đất quá cao được xác lập sẽ có lợi cho các chủ đầu tư có tài sản nhà đất tọa lạc tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm và các phường lân cận, kể cả tại khu trung tâm quận 1 đang thế chấp tại ngân hàng có thể được đề nghị định giá lại, có thể được đánh “vống” giá trị tài sản nhà đất cao hơn để được vay thêm, hoặc để “làm sạch” bảng cân đối tài chính “nợ – có” của doanh nghiệp, mà hệ quả có thể dẫn đến “bong bóng” tài sản, nên các ngân hàng cần phải thận trọng khi định giá lại các tài sản thế chấp trước đây.
Ví dụ, lô đất 1 ha tại khu vực này đang thế chấp ngân hàng đã được định giá 1.000 tỷ đồng và đã được vay 650 tỷ đồng (bằng 65% giá trị tài sản thế chấp).
Nếu lô đất này “được” định giá lại tăng 8 lần (8.000 tỷ đồng) so với giá trị ban đầu mà nếu được vay thêm 4.550 tỷ đồng (bằng 65% giá trị tài sản thế chấp “mới”), thì có thể tạo ra “bong bóng” tài sản, vì cũng chỉ là lô đất đó nhưng được “đánh vống” giá trị, dẫn đến chủ sở hữu lô đất được vay “tiền thật” của ngân hàng; và trong trường hợp thị trường quay trở lại giá trị thực (giá thấp hơn) thì ngân hàng có thể bị “rủi ro” do tài sản thế chấp có giá trị thấp hơn dư nợ vay.
Theo Luật Đất đai 2013, giá đất trúng đấu giá lại là một trong các căn cứ tham chiếu để xác định giá đất cụ thể để tính giá khởi điểm đấu giá hoặc để tính tiền sử dụng đất.
Do vậy, giá đất trúng đấu giá quá cao có thể làm cản trở việc tính tiền sử dụng đất dự án bất động sản, nhà ở thương mại, ảnh hưởng trước tiên đến các chủ đầu tư, để rồi cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu khi tất cả chi phí đều tính vào giá thành sản phẩm.