Thị trường bất động sản: Đang tốt lên hay xấu đi?

Một rừng căn hộ ở Nam Sài Gòn.

Rất nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường BĐS cả nước đang bước vào chu kỳ phát triển mới có thể kéo dài từ 5-7 năm, điểm bắt đầu là từ năm 2015. Tại một hội thảo mới đây, một chuyên gia đã dẫn lại các số liệu giao dịch trên thị trường BĐS, chủ yếu là phân khúc thị trường căn hộ. Theo đó, trong năm 2015, toàn thị trường đã thanh khoản được khoảng 42.000 căn hộ. Đây là con số giao dịch lớn nhất từ trước đến nay. Điều này cho thấy, quy mô thị trường BĐS đang được mở rộng đều ra cả nước chứ không còn gói gọn ở các thành phố lớn như TP.HCM và Hà Nội…

Riêng tại TP.HCM, quy mô thị trường đang mở rộng cả hướng Nam – Đông Nam – Tây Bắc chứ không còn gói gọi ở khu Nam hoặc khu Đông như trước đây. Tổng nguồn cung của cả năm 2016 là khoảng 57.000 căn hộ, đó là chưa kể đến các dự án phân lô bán nền, khách hàng mua đất xây nhà ở các vùng ven. Bình quân, cứ mỗi quý, các Cty kinh doanh BĐS đưa ra thị trường hơn 10.000 căn hộ, chẳng hạn quý II/2016, TP.HCM có thêm gần 11.000 căn hộ, tăng hơn quý I/2016 là 20% nhưng vẫn thấp hơn nguồn cung của quý II/2015 gần 10%.

Tại Hà Nội, tổng cộng 6.100 căn hộ được mở bán mới từ 17 dự án, tăng 19% so với quý trước, nhưng giảm 23% cùng kỳ. Trong quý II ghi nhận sự trở lại của phân khúc cao cấp, bao gồm lượng căn mở bán mới từ 3 dự án, cung cấp cho thị trường khoảng 700 căn.

Một điểm nữa để giới BĐS lạc quan tin rằng thị trường đang tốt lên đó là mặt bằng giá cả đang tăng chóng mặt kể từ năm 2015. Phân khúc thị trường căn hộ đã liên tục tăng từ năm 2015 đến nay. Đối với thị trường căn hộ bình dân, giá đã tăng khoảng 8% tính từ cuối năm 2015 đến nay. Riêng phân khúc căn hộ cao cấp tăng từ 1-3%… Đối với phân phúc đất nền, nhà phố của các khu vực trọng điểm phát triển đô thị như quận 7, quận 2, quận 9, Thủ Đức… giá đã tăng 10% đến 30% tính từ năm 2015 đến nay.

Căn cứ trên diễn biến chiều rộng của thị trường, số lượng giao dịch gia tăng ở tất cả các phân khúc, rất nhiều chuyên gia tin rằng thị trường bất động sản đang ở trong giai đoạn phát triển ổn định. Những diễn biến tiêu cực của thị trường trong thời gian vừa qua khiến giao dịch chậm lại là do thị trường phản ứng với những chính sách mới mà cụ thể là việc sửa đổi Thông tư 36. Hiện nay, Thông tư 06 đã lộ diện, với những quy định mới không quá khắc nghiệt, thị trường sẽ sớm thích nghi và vượt qua.

Có một thực tế là diễn biến thị trường từ đầu năm 2016 đến nay đang diễn biến xấu đi rất rõ ràng, đặc biệt là phân khúc thị trường căn hộ trung cao cấp. Nhận định thị trường đang xấu đi không phải là ý kiến chủ quan của một hay hai chuyên gia đơn lẻ, điều này xuất phát từ những con số thật từ kết quả nghiên cứu thị trường của một loạt các Cty chuyên nghiên cứu thị trường BĐS. Báo cáo thị trường BĐS trong quý II/2016 tại TP.HCM cho thấy, lượng căn hộ giao dịch thành công đã giảm gần 50% so với cùng kỳ. Cụ thể, số lượng căn hộ giao dịch thành công trong quý II/2016 của TP.HCM chỉ đạt gần 5.900 căn hộ, giảm 45% so với cùng kỳ năm 2015 và giảm 35% so với quý I/2016.

Các báo cáo thị trường của các Cty có một sự chênh lệch về số căn hộ giao dịch thành công trong nửa đầu năm 2016 nhưng có một mẫu số chung đó là từ đầu năm đến nay thị trường đang có xu hướng đi xuống rất rõ, quý II/2016 giao dịch giảm so với quý I/2016 và giảm so với cùng kỳ năm 2015. Một số liệu khác còn đáng lo ngại hơn, tỉ lệ hấp thu của các dự án mới đang thấp kỷ lục, quý I/2016 tỉ lệ hấp thu dự án mới là 17%, bước sang quý II/2016 tỉ lệ này tiếp tục giảm xuống chỉ còn 16%. Các Cty nghiên cứu thị trường đều có chung nhận định, nhu cầu đã không theo kịp tốc độ gia tăng nguồn cung, đây là nguyên nhân làm cho giá nhà không thể tăng, thậm chí còn giảm.

Vì sao thị trường đột ngột rẽ hướng sụt giảm một cách nghiêm trọng? Theo một chuyên gia uy tín, năm 2015, khi thị trường BĐS thức tỉnh, đã thu hút được cả 4 dòng vốn cùng tham gia thị trường. Ở trong nước, có sự tham gia của giới đầu tư thứ cấp và của người mua nhà để ở. Cũng trong nước, các Cty BĐS bắt đầu bung vốn đổ vào phát triển các dự án BĐS. Dòng vốn thứ 4 đó là dòng vốn ngoại đổ vào thị trường thông qua các dự án đầu tư trực tiếp hoặc gián tiếp thông qua các Cty trong nước. Chính sự “hợp lưu” của cả 4 dòng vốn đã làm thị trường BĐS phình to, đẩy nguồn cung tăng với cấp số nhân. Chỉ tính riêng TP.HCM, tổng nguồn cung của năm 2016 và 2017 có thể gấp 4 lần nguồn cung năm 2015 và sẽ còn tăng mạnh trong những năm tiếp theo.

Cũng theo chuyên gia này, mặc dù nguồn cung gia tăng nhanh chóng nhưng sức cầu trong nước đã không theo kịp. Nhu cầu nhà ở tự nhiên, mỗi năm chỉ tăng tối đa 7%, nếu chỉ dựa vào nhu cầu nhà ở thì không thể tạo sức bật cho thị trường BĐS như thời gian qua. Riêng đối với nhu cầu đầu tư, mua căn hộ như một kênh đầu tư là một ẩn số. Có một sự gia tăng đáng kể các nhà đầu tư thứ cấp mua nhà với kỳ vọng sẽ bán lại khi giá tăng. Chính lực lượng đông đảo các nhà đầu tư thứ cấp tham gia thị trường đã làm cho số lượng giao dịch thành công bùng nổ. Nhưng 2 năm nay, giá phân khúc căn hộ trung và cao cấp tăng không đáng kể. Diễn biến thị trường không như kỳ vọng các nhà đầu tư thứ cấp, do mặt bằng giá không tăng các nhà đầu tư thứ cấp không thể bán lại được quỹ căn hộ đã “ôm”. Khi các nhà đầu tư thứ cấp không thể quay vòng vốn, thị trường lập tức bị mất một động lực.