Thị trường Bất động sản: Gió chưa rõ chiều

Hạn chế tranh chấp

Thời gian qua, từng phát sinh nhiều tranh chấp giữa nhà đầu tư với chủ đầu tư dự án bất động sản (BĐS) liên quan đến hợp đồng góp vốn. Điều này xuất phát từ việc “cơm không lành, canh không ngọt”, khi mà chủ đầu tư lại trở mặt hoàn trả tiền cho người góp vốn với lí do dóp tiền thì lại trả tiền, không có giao kèo pháp lý nào ràng buộc cả. Do đó, hợp đồng góp vốn không thể coi là “căn nhà” để nhà đầu tư có thể mua bán. Do đó, có thể coi việc góp tiền mua nhà và mua nhà là hai việc khác nhau.

Cũng đã xảy ra không ít trường hợp nhà đầu tư dùng hợp đồng góp vốn như một bằng chứng để được nhận suất nhà trong dự án, rồi sang nhượng cho bên thứ ba chính là khách hàng. Tuy nhiên điều này dẫn tới hệ lụy khi nhà đầu tư không hoàn thành nghĩa vụ tài chính với chủ đầu tư (hoặc dự án nảy sinh vấn đề), khách hàng khi đó chỉ có thể đòi nhà đầu tư nhưng họ lại không được quyền bán nhà. Còn nếu đòi chủ đầu tư thì không được vì họ không bán trực tiếp cho khách hàng, không cầm tiền của người mua nên không thể có cơ sở để xử lý.

Chính điều đó đã làm nảy sinh nhiều tranh chấp, kể cả chuyện quỵt trong một thời gian dài, và cũng chưa có dấu hiệu chấm dứt. Tiền của người này vào tay người khác trong khi căn nhà chưa thấy đâu, đó là một thực tế không ít người phải ngậm “quả đắng”.

Như vậy, với Dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở với nội dung: nhà đầu tư sẽ không được phép bán nhà, cũng là một cách ngăn ngừa tranh chấp. Như vậy, quyền bán nhà thuộc về chủ đầu tư. Như vậy, nhà đầu tư sẽ không có quyền đối với sản phẩm nhà ở của chủ đầu tư dự án, trừ trường hợp họ trở thành khách hàng của dự án với những thủ tục mua bán theo luật định.

Cũng vì thế, giới chuyên gia BĐS lên tiếng cảnh báo ngân hàng khi quyết định cho vay góp vốn đầu tư nhà ở, trừ trường hợp khách hàng ký hợp đồng mua bán trực tiếp với chủ đầu tư. Vì thế, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng việc đi vay để góp vốn đầu tư vào dự án xây dựng nhà ở sẽ trở thành vô nghĩa nếu các ngân hàng không yêu cầu nhà đầu tư phải thế chấp bằng tài sản khác khi vay vốn.

Ấm hay lạnh?

Một câu hỏi đặt ra: Phân khúc bất động sản nào hấp dẫn nhất năm 2015? Kể từ cuối năm 2014, khi mà giới chuyên gia BĐS cho rằng thị trường đã ấm lên thì thực tế cho thấy đã qua gần hết quý I nhưng giao dịch BĐS vẫn khá trầm lắng. Một chuyên gia cao cấp của GIBC (Công ty Tư vấn Kinh doanh Hội nhập Toàn cầu (Global Integration Business Consultants)- ông Huỳnh Phước Nghĩa đưa ra nhận định, 3 phân khúc BĐS hấp dẫn nhất về tỷ suất sinh lời và độ ổn định trong năm 2015 là Khu công nghiệp, căn hộ trung-cao cấp và BĐS nghỉ dưỡng.

Còn theo ông Vũ Văn Phấn, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS thì thị trường này từ đầu năm đến nay không còn hiện tượng cắt lỗ, như vậy đã có tín hiệu tốt. Tuy nhiên, theo ông Phấn, về lâu dài cần quy định chặt chẽ điều kiện được giao thực hiện dự án BĐS để bảo đảm dự án được triển khai đúng tiến độ, bảo đảm chất lượng, trong đó có việc bắt buộc chủ đầu tư phải ký quỹ khi được giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án; chủ đầu tư phải có đủ năng lực về tài chính để thực hiện dự án… hay chủ đầu tư phải có bảo lãnh thì mới được bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Tương tự, ông Neil MacGregor- Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho hay thị trường BĐS Việt Nam đang ở giai đoạn hấp dẫn sau khi vừa “chạm đáy” và có những dấu hiệu phục hồi đáng khích lệ. Theo đại diện Savills, BĐS gắn liền với đất hay các dự án phát triển khu đô thị mới là những mảng đầu tư tiềm năng đang thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư.

Nhìn nhận về phát triển thị trường BĐS, ông Lê Xuân Nghĩa-nguyên Phó Chủ tịch Uỷ ban Giám sát tài chính Quốc gia cho rằng, chúng ta dùng tiền từ Ngân hàng Nhà nước để phục hồi thị trường nên phải chấp nhận tốc độ phục hồi chậm, tránh lạm phát quay lại. Vì thế, theo ông Nghĩa tốc độ phục hồi BĐS không thể nhanh được.

Tới nay, thị trường BĐS tại TP.HCM và Hà Nội đã xuất hiện những tín hiệu khả quan, chí ít là sáng hơn so với năm 2014. Hiện tại, lượng giao dịch đã tăng lên tuy giao dịch thành công chưa nhiều. Nhưng nói như bà Nguyễn Thị Hòa Bình- chuyên gia địa ốc, thì “có còn hơn không”. Bà Bình cũng khuyên người mua nhà (để sử dụng) có thể chờ thêm vài tháng nữa, cụ thể là vào cuối quý II thì có thể quyết định mua, do lúc đó giá nhà có thể ổn định. Còn với những nhà đầu tư góp vốn mua căn hộ để bán kiếm lời, bà Bình cho rằng cần sớm có phương án khác, vì rằng khi Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở đi vào thực tế (1-7) thì họ sẽ “hết cơ hội”.

GS Đặng Hùng Võ:

BĐS khó có biệt dược! Đây là thị trường có sức ỳ lớn, nặng nề, uống thuốc lâu lâu mới khỏi. Diễn biến trên thị trường BĐS lúc này cho thấy, chúng ta đang cư xử với cầu thật. Họ có quyền lựa chọn những chỗ có nhiều hạ tầng kỹ thuật, xã hội tốt… tung ra khi không có lợi thế, cầu sẽ tụ về chỗ đáp ứng hơn. Nên nhớ, cư xử với cầu thật khác với cầu ảo, các nhà đầu tư phải tính toán cẩn thận, không thể cứ thích là xây.

Ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch Tập đoàn BĐS Thế kỷ- CenGroup:

Thị trường BĐS năm qua ghi nhận lượng giao dịch khá mạnh, tại Hà Nội vào khoảng trên 11.000 căn, TP.HCM khoảng 10.000 căn, tăng gấp khoảng gần hai lần năm 2013. Trong khi 2013 giao dịch chủ yếu ở phân khúc trung bình, thì 2014 lại diễn ra đồng đều tất cả các phân khúc, trong đó giao dịch mạnh ở phân khúc trung cao cấp. Đó là cơ sở để thị trường BĐS năm nay ấm lên.