Đỗ Thành Nhân
(VNTB) – Trên lãnh thổ Việt Nam, từ nông thôn hẻo lánh tới đô thị sầm uất, mỗi khi nghe vang lên “cưỡng chế đất đai” là nhiều người rùng mình; tiếng la thét, nguyền rủa ai oán thấu trời xanh. Sau khi “cưỡng chế” xong là bao nhiêu thân phận đang sinh sống bình thường bị vùi dập xuống đáy của xã hội.
Xin lấy một câu thơ trong bài thơ CƯỚP của Nguyễn Duy làm tiêu đề bài viết này:
“Cướp xưa băng nhóm làng nhàng;
Cướp nay có đảng có đoàn hẳn hoi,
có con dấu đóng đỏ tươi,
có còng có súng dùi cui nhà tù.”
Karl Marx “khi tỷ suất lợi nhuận 300% thì nó chẳng từ mọi tội ác nào…”; chế độ cộng sản đã sinh ra những dự án tỷ suất lợi nhuận 1000%, thì tội ác đến cỡ nào ?
Trên lãnh thổ Việt Nam, từ nông thôn hẻo lánh tới đô thị sầm uất, mỗi khi nghe vang lên “cưỡng chế đất đai” là nhiều người rùng mình; tiếng la thét, nguyền rủa ai oán thấu trời xanh. Sau khi “cưỡng chế” xong là bao nhiêu thân phận đang sinh sống bình thường bị vùi dập xuống đáy của xã hội.
Từ điển tiếng Việt: “cưỡng chế” là động từ chỉ dùng quyền lực nhà nước bắt phải tuân theo; ý nghĩa chẳng khác gì “cướp nay” của nhà thơ Nguyễn Duy.
Bài viết này góp phần trả lời tại sao có “cướp nay” và nó có quá đông ? (chú ý: CƯỚP NAY chứ không phải cướp ngày)
Đọc bản tin “Quảng Ngãi cưỡng chế đất cho công ty Đồng Khánh làm khu dân cư”(1); trong khi người dân đang khiếu nại vì giá đền bù quá thấp thì chính quyền Tp Quảng Ngãi ra tay cưỡng chế. Không hiểu sao chính quyền lại thích cưỡng chế hơn đối thoại; mà lại cưỡng chế đất của dân giao cho doanh nghiệp … phân lô bán nền !.
Tìm hiểu về hai nội dung quan trọng của dự án là tính pháp lý và hiệu quả đầu tư để lý giải tại sao chính quyền lại “thích cưỡng chế” đến vậy.
Theo báo đăng thì dự án này có tên gọi là “Dự án Khu dân cư IV-B3 kết hợp chỉnh trang đô thị, thành phố Quảng Ngãi” được phên duyệt chủ trương đầu tư theo Quyết định 856/QĐ-UBND ngày 20/11/2017 của UBND tỉnh Quảng Ngãi(2).
I. Pháp lý
Theo bài báo thì “cưỡng chế đất đai” của Tp Quảng Ngãi là “Việc chỉnh trang đô thị đồng nghĩa với việc nhà nước đứng ra thu hồi đất cho doanh nghiệp làm dự án.”
Nếu vậy, câu hỏi đặt ra: đây là dự án đầu tư theo mô hình hình nào ? đầu tư công, đầu tư tư nhân, hợp tác công tư ? mà nhà nước là chính quyền Tp Quảng Ngãi lại đứng ra thu hồi đất cho công ty tư nhân.
Theo Quyết định 856, mục tiêu dự án (hình 1) là:
“- Kinh doanh bất động sản.
– Dự án sẽ hình thành một khu dân cư mới kết hợp chỉnh trang đô thị, …”
Được hiểu là: dự án chỉnh trang đô thị (có bao gồm hạ tầng kỹ thuật đồng bộ) thuộc dự án công, lẽ ra sử dụng vốn ngân sách; nhưng ngân sách địa phương eo hẹp nên để tư nhân đầu tư và nhà nước giao đất cho tư nhân kinh doanh bất động sản nhằm thu hồi vốn đầu tư.
Cho nên dự án thuộc đối tượng đầu tư theo hình thức đối tác công tư (PPP: Public Private Partnership), là hình thức đầu tư được thực hiện trên cơ sở hợp đồng giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư.
Vì nhà nước thanh toán cho nhà đầu tư quyền sử dụng đất để kinh doanh bất động sản cho nên dự án này thực hiện theo phương thức Hợp đồng Xây dựng – Chuyển giao (hợp đồng BT: Build – Transfer) là hợp đồng được ký giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng; nhà đầu tư chuyển giao công trình đó cho cơ quan nhà nước và được thanh toán bằng quỹ đất để thực hiện Dự án khác.
Như vậy, xét về các thuộc tính dự án như: mục tiêu đầu tư, nguồn vốn, phương thức thu hồi vốn, tổ chức thu hồi đất, … thì dự án phải thuộc loại đối tượng “Đầu tư theo hình thức đối tác công tư (PPP), phương thức Hợp đồng Xây dựng – Chuyển giao (BT)”.
Có nghĩa là: trong các căn cứ pháp lý để ký Quyết định 856/QĐ-UBND phải có Nghị định số 15/2015/NĐ-CP ngày 14/02/2015, về đầu tư theo hình thức đối tác công tư(3); nhưng UBND tỉnh Quảng Ngãi lại không đưa căn cứ pháp lý này vào là một thiếu sót nghiêm trọng.
Ngay từ văn bản pháp lý đầu tiên để thực hiện dự án là “Quyết định chủ trương đầu tư” tỉnh Quảng Ngãi đã vận dụng sai các quy định pháp luật, cho nên tất yếu sẽ dẫn đến các sai phạm tiếp theo liên quan trình tự thủ tục tổ chức thực hiện dự án, bài viết này không phân tích sâu thêm nữa.
Với mục tiêu cao cả vì lợi ích của nhân dân là “chỉnh trang đô thị”, nên khi doanh nghiệp có văn bản đề nghị thực hiện dự án là UBND tỉnh Quảng Ngãi nhanh chóng trong thời gian 35 ngày lịch đã ký “Quyết định chủ trương đầu tư”, đi tắt các quy định pháp luật về đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất.
II. Hiệu quả đầu tư
Theo như bài báo “Dự án sẽ sử dụng khoảng hơn 4,6 ha đất. Trong đó, đất ở mới chiếm gần 1,3ha để làm 28 lô biệt thự và 66 lô liền kề; đất ở hiện trạng, chỉnh trang chiếm hơn 0,63ha. Dự án có tổng vốn đầu tư hơn 45 tỉ đồng, trong đó vốn của nhà đầu tư hơn 13,5 tỉ đồng, còn lại là vốn vay.” Page 3 – Cướp nay
Người dân địa phương tính nhẩm ngay theo thị trường bất động sản: với giá bán ở mức thấp 2,5 tỷ / lô liền kề và 4 tỷ / lô biệt thự thì chủ đầu tư thu vào được 277 tỷ. Trong khi vốn của nhà đầu tư hơn 13,5 tỉ đồng !. Đó là cách tính dân dã, đơn giản.
Vì đây là một dự án đầu tư cho nên bài viết này phân tích hiệu quả tài chính dưới góc độ của một nhà đầu tư; nhưng để dễ hình dung người viết không phân tích các chỉ số tài chính như IRR, NPV, ROE, ROI, … để đánh giá; chỉ đưa ra số tiền cụ thể để bạn đọc dễ hình dung.
Theo đó (hình 2), tổng vốn đầu tư dự án là 45 tỷ đồng (làm tròn), bao gồm tất tần tật toàn bộ chi phí cho đến khi thực hiện xong dự án. Trong đó có: chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cư; chuyển mục đích sử dụng đất; trả lãi vay ngân hàng; các chi phí khác và dự phòng chi. Doanh nghiệp bỏ tiền thực hiện, đổi lại nhà nước giao cho 12.810,7 m2 đất ở để kinh doanh.
Dự án đầu tư chia làm 3 giai đoạn:giai đoạn chuẩn bị đến tháng 3/2018; giai đoạn thực hiện đến tháng 3/2019 là hoàn thành toàn bộ; tiếp đến là giai đoạn vận hành. Giai đoạn vận hành của dự án là thời gian nhà đầu tư kinh doanh chuyển nhượng hết đất ở, giả định tối đa là 01 năm sẽ chuyển nhượng hết.
Với các số liệu giả định bổ sung:
– Tiền gốc vay ân hạn trong thời gian xây dựng; trả nợ gốc đều trong 12 tháng với lãi suất vay ngắn hạn 12%/năm (ở mức cao).
– Chi phí sửa chữa, bảo hành ở mức cao là 2% tổng đầu tư.
– Chi phí bán hàng 10% trên tổng doanh thu. Dự án bán sĩ và nhanh nên đưa tỷ lệ này lên cao; với nhà đất của cá nhân chi phí thường là 2%.
– Chi phí khác 3% trên tổng doanh thu.
– Giá đất chuyển nhượng:
Khu vực dự án nằm trong các đường bao Trần Cao Vân, Tôn Đức Thắng(4), giá đất hiện tại trên 2 con đường này từ 2,0 đến 2,5 tỷ / lô 100m2, dự kiến dự án hoàn thành cơ sở hạ tầng sẽ tăng lên 3-4 tỷ/lô.
Trong phương án tài chính, tính ở mức giá thấp nhất hiện nay của thị trường, bình quân 2 tỷ đồng /lô 100m2, tương đương với 20 triệu đồng / m2
Kết quả tính toán dự án tóm tắt (hình 3):
– Tổng chi phí tối đa 81,2 tỷ.
– Tổng doanh thu tối thiểu 256,2 tỷ.
– Lợi nhuận trước thuế là hơn 175 tỷ.
Nếu doanh nghiệp nghiêm túc thì nộp thuế thu nhập 20% khoảng 35 tỷ; nhưng thực tế các hợp đồng bất động sản khi công chứng thường ghi giá rất thấp so với giá thị trường để người bán giảm thuế thu nhập và người mua giảm phí trước bạ.
III. Nhận xét
Như vậy, chưa đầy 2 năm nhà đầu tư bỏ ra 13,5 tỷ, lợi nhuận thu về gấp hơn 10 lần, lên đến 140 tỷ. Người dân tính nhẫm cũng thấy dự án lợi nhuận khủng khiếp, nhưng quan chức tỉnh Quảng Ngãi thẩm định, phê duyệt dự án lẽ nào lại không thấy điều đó.
– Lẽ ra dự án này thực hiện theo hình thức đối tác công tư (PPP) và đấu thầu thực hiện dự án thì tỉnh Quảng Ngãi lại giao cho doanh nghiệp thực hiện.
– Với dự án đầu tư tư nhân; lẽ ra doanh nghiệp thỏa thuận phương án đền bù với dân thì Tp Quảng Ngãi lại thực hiện “cưỡng chế đất đai” của dân để lấy giao cho nhà đầu tư.
– Trong khi nhà đầu tư thu về lợi nhuận khủng thì Tp Quảng Ngãi lại đền bù cho dân với giá quá thấp; thậm chí có trường hợp không đền bù đất của người sử dụng được thừa kế từ nhiều đời trước với lý do nhà nước cố tình không cấp sổ đỏ.
…
Đằng sau những vụ “cưỡng chế đất đai” để kinh doanh bất động sản là gì ?
Karl Marx nói về tư bản: khi tỷ suất lợi nhuận bảo đảm được 100% thì nó chà đạp lên mọi luật lệ loài người; Bảo đảm được 300% thì nó chẳng từ mọi tội ác nào mà không dám phạm, thậm chí có bị treo cổ nó cũng không sợ…
Những dự án “chỉnh trang đô thị” như thế này lợi nhuận lên đến hơn 1000%.
Thực tế nhà đầu tư – tư bản không hưởng hết 100% lợi nhuận mà phải phân chia cho các thế lực khác từ hợp pháp đến phi pháp để cấu kết thành “nhóm lợi ích” sẵn sàng chà đạp lên mọi luật lệ loài người và chẳng từ một tội ác dã man nào! Dễ thấy nhất là dùng quyền lực nhà nước để “cưỡng chế đất đai”, đẩy người dân ra khỏi mảnh đất ông cha để lại vào con đường cùng.
Nhà đầu tư vẫn có thể đối thoại với dân bằng cách tăng chi phí đền bù hợp lý để bảo đảm quyền lợi chính đáng cho người dân; nhưng như vậy sẽ giảm đi lợi nhuận, không đủ để chia phần cho quan chức thẩm định, phê duyệt nhiều thủ tục nhiêu khê của dự án.
Do đó, nhà đầu tư bất đắt dĩ phải chọn giải pháp chèn ép lương dân là đền bù theo giá nhà nước quy định; sau đó dùng quyền lực nhà nước “cưỡng chế đất đai” bắt dân phải tuân theo. Còn quan chức thì thích “cưỡng chế” hơn “đối thoại”; bởi vì “đối thoại” với dân thì họ không được cái gì cả.
Điều đó lý giải tại sao có “cướp nay” quá đông. Và, “Cướp nay có đảng có đoàn hẳn hoi / có con dấu đóng đỏ tươi / có còng có súng dùi cui nhà tù”. Cả một hệ thống tham gia “cướp nay” đều được trả công xứng đáng bằng những suất đất đai, căn hộ theo giá “hối lộ” từ thành quả cướp được của doanh nghiệp.
Người dân nào cũng thấy: quan chức có tham gia quản lý dự án đều có đất đai, nhà cửa tài sản khủng không thể tạo lập được từ đồng lương; một dẫn chứng cụ thể nhất là ký quyết định phê duyệt chủ trương đầu tư.
Trong khi Cụ Tổng bí thư, Chủ tịch nước Nguyễn Phú Trọng cho vào lò củi gộc “nghìn tỷ” cũng đã quá sức rồi; thì củi “trăm tỷ” ở các địa phương vẫn còn quá đông, đến nỗi Tổng Bí thư nhiều lần nhắc đến tình trạng “trên nóng, dưới lạnh”.
Khi chính quyền thì vẫn cứ “cưỡng chế đất đai”, thì đương nhiên “cướp nay có đảng có đoàn hẳn hoi …” vẫn tồn tại và phát triển đồng hành với thể chế đảng cộng sản là lực lượng lãnh đạo nhà nước và xã hội.
________________
Ghi chú:
(1) Quảng Ngãi cưỡng chế đất cho công ty Đồng Khánh làm khu dân cư
(2) Quyết định 856/QĐ-UBND ngày 20/11/2017 của UBND tỉnh Quảng Ngãi
(3) Nghị định số 15/2015/NĐ-CP hết hiệu lực ngày 19/6/2018 và thay thế bằng Nghị định số 63/2018/NĐ-CP ký ngày 04/05/2018.
(4) Vị trí khu đất trong các đường bao Trần Cao Vân, Tôn Đức Thắng