Hồng Dân
(VNTB) – Cơn sốt đất ở Thủ Thiêm nhìn từ hậu đấu giá đất hồi cuối năm ngoái có thể ảnh hưởng lâu dài đến thị trường bất động sản.
Cột giá tăng gấp 4-8 lần sẽ khiến chủ các dự án hiện hữu tiến hành đợt rà soát giá và nâng khung giá bán trong thời gian tới.
Thế nhưng trên thực tế thì căn cứ pháp lý dẫn đến quy kết việc doanh nghiệp trục lợi trong chuyện đấu giá đất ở Thủ Thiêm, TP.HCM là duy ý chí. Bởi rất đơn giản, một khi luật pháp chưa hoàn chỉnh thì đừng bắt tội nhà đầu tư, do vậy, cần hoàn chỉnh, hoàn thiện nó.
Trước hết, pháp luật không cấm việc doanh nghiệp bỏ cọc, chấm dứt hợp đồng. Các bên có quyền ký, và có quyền hủy. Nếu việc doanh nghiệp mất tiền cọc là “không đủ”, thì cơ quan quản lý có thể bổ sung việc phạt hành chính theo phần trăm trên hợp đồng đã ký, giá đã trúng đấu giá theo một tỷ lệ nào đó.
Phản biện đáng chú ý về chuyện đấu giá Thủ Thiêm hồi cuối năm ngoái, theo ông Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng viện Chiến lược chính sách tài nguyên và môi trường, Bộ Tài nguyên và môi trường, thì khung pháp lý hiện là đủ để thực hiện đấu giá đất công khai, minh bạch.
“Thế giới đấu thầu là mua sắm công, còn đấu giá là bán tài sản công. Vì vậy không ai thay đấu giá bằng đấu thầu mà chỉ có thể là đấu giá có điều kiện, là nhà đầu tư phải đảm bảo điều kiện mới cho tham gia đấu giá. Đấu giá là đảm bảo nguồn thu tốt nhất cho nhà nước.
Về giá đất Thủ Thiêm, thực tế thế giới, tại Hong Kong, có vị trí định giá lên tới 3,1 tỷ đồng/1m2. Nên nhỡ Thủ Thiêm trở thành trung tâm tài chính thế giới như Hong Kong thì mức giá 2,4 tỷ/m2 không thể nói là vô lý. Có thể nói, đấu giá để thu tiền cao nhất là không có gì sai.
Trong thời gian tới, yêu cầu công khai dữ liệu đất đai là ưu tiên hàng đầu, từng miếng đất phải được định danh, cần đủ tình trạng pháp lý, giá đất đấu giá, giá đất thường xung quanh, khi giao dịch thì lưu giữ các lịch sử. Về đề xuất thêm chế tài cấm doanh nghiệp tham gia đấu giá tham gia 5 năm sau khi bỏ cọc là không khả thi vì họ sẵn sàng thành lập doanh nghiệp khác để đi đấu giá nên quy định để doanh nghiệp mất cọc khi bỏ cọc là đã đủ.
Có thể nói quy định hiện hành là đầy đủ cho các địa phương cho doanh nghiệp tham gia đấu giá, rồi để doanh nghiệp không bỏ cọc. Và không thể nói theo cách giá một khu đất tăng quá mạnh sẽ tác động tới giá đất của cả nước. Điều đó chỉ có giá trị thời điểm, rồi tất cả sẽ quay về giá thị trường…” – ông Nguyễn Đình Thọ lập luận.
Đúng là hệ thống pháp luật đã có cơ chế. Tuy nhiên, câu chuyện đặt ra ở đây, chính là với hệ thống như vậy, khi áp dụng vào thực tế, thì có hiệu quả hay không?
Ông Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế của Đại học Luật Hà Nội, cho rằng để cần trả lời tại sao cơ chế đầy đủ rồi, nhưng khi áp dụng lại không thể đạt được những mục đích của việc tổ chức đấu giá như doanh nghiệp đấu giá cao, nhưng nhà nước về cơ bản chỉ thu được tiền cọc?.
“Tôi cho rằng, nhân dịp này, chúng ta cần phải rà soát lại, nếu quy định nào chưa phù hợp, thì sửa đổi, bổ sung. Nếu không làm sớm, thì chắc chắn, những câu chuyện như vậy sẽ còn tái diễn. Cụ thể, hiện tại quy định về giá đất trong luật đất đai có những bất cập, mà tôi cho rằng là điểm trừ lớn, trong đó bao gồm hình thức quy định giá đất.
Trước đây, giá đất quy định phải sát với giá thị trường. Tuy nhiên, giờ đây, giá đất quy định phải phù hợp với giá chuyển nhượng thị trường. Đây là một hình thức thiên về định tính hơn là định lượng. Bên cạnh đó, chúng ta cũng không có hệ thống kiểm định thông tin thị trường.
Đặc biệt, trong thời gian tới, cần sớm thành lập một cơ quan thẩm định độc lập để xác định giá đất nhằm tránh được những bất cập hiện hữu” – ông Nguyễn Quang Tuyến, nhận định.
Tính cho đến hiện tại dường như dư luận vẫn chưa thật sự công bằng trước pháp luật với các nhà đầu tư tham gia đấu giá ở khu đô thị Thủ Thiêm hồi tháng 12-2021.