Việt Nam Thời Báo

VNTB – Thẩm định giá đất: chín người, mười một ý

thủ thiêm

Hàn Lam

(VNTB) – Vì sao nhà nước quyết định bỏ phương pháp từng được sử dụng nhiều nhất trong chuyện thẩm định giá đất?

Sai lầm?

Luật Đất đai năm 2013 quy định 5 phương pháp định giá đất để tính tiền sử dụng đất gồm: phương pháp so sánh, phương pháp chiết trừ, phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu, và phương pháp thặng dư. Nhưng dự thảo luật lần này quy định còn 4 phương pháp và bỏ phương pháp thặng dư.

Tại Khoản 4 Điều 158 của Dự thảo Luật đất đai lấy ý kiến đóng góp tháng 6-2023 đã loại bỏ phương pháp thặng dư (residual method), tuy nhiên vẫn giữ nguyên phương pháp hệ số điều chỉnh.

Ý kiến phản đối từ Công ty TNHH Thẩm dịnh giá và giám định Việt Nam, đưa ra lập như sau: Luật đất đai 2013 và các nghị định không quy định rõ các phương pháp thẩm định giá có phải là “Phương pháp xác định giá đất” có phải là “Phương pháp xác định giá đất cụ thể” hay không.

Tuy nhiên nếu bảng giá đất được xác định hàng năm theo Điều 159 Dự thảo lấy ý kiến tháng 6-2023 thì việc giữ phương pháp hệ số điều chỉnh là không cần thiết trong khi loại bỏ phương pháp thặng dư là một hướng điều chỉnh sai lầm về lý thuyết.

Lý do: phương pháp thặng dư là phương pháp áp dụng để xác định giá trị tiềm năng phát triển của một thửa đất hay còn gọi là dự án dựa trên các thông tin quy hoạch, mục đích sử dụng đất cụ thể.

Khác với phương pháp thu nhập là xác định giá đất khi bất động sản đã hoàn thành đầu tư, đã phát sinh doanh thu thực tế, việc ước tính giá đất hay hiệu quả đầu tư của bất động sản chỉ bao gồm rủi ro của thị trường khai thác, không xác định rủi ro trong quá trình đầu tư khi dự án mối được phê duyệt trên quy hoạch.

Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá số 11 (TĐGVN11) tiêu chuẩn thẩm định giá bất động sản Ban hành kèm theo Thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06-10-2016 của Bộ trưởng Bộ Tài chính: “Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó”.

Phương pháp thặng dư thuộc cách tiếp cận từ thu nhập, việc loại bỏ phương pháp thặng dư với lý do: mức độ chính xác của phương pháp này dựa trên doanh thu ước tính và kết quả luôn thấp hơn phương pháp thu nhập cho thấy đang có sự nhầm lẫn cơ bản về tỷ suất vốn hoá tức phương pháp thu nhập, và hệ số chiết khấu tức phương pháp thặng dư khi quy đổi giá trị của bất động sản hay dự án trong tương lai về thời điểm hiện tại; và kết quả tính toán của phương pháp thu nhập cũng phụ thuộc vào khả năng dự báo, nhận định thị trường tương tự như phương pháp thặng dư.

Cần bãi bỏ vì nó không cùng cách hiểu của thế giới

Phía ủng hộ bỏ phương pháp thặng dư trong thẩm định giá đất, đưa ra biện giải như sau, đó là về thực chất định giá phương pháp thặng dư là một trường hợp cụ thể của phương pháp chiết khấu dòng tiền.

Xét về lý thuyết thì phương pháp này rất khoa học bởi nó nêu lên bản chất thật sự của một bất động sản chính là giá trị mà được tạo ra trong tương lai khi khai thác nó. Giá trị này tùy thuộc vào phương án xây dựng khai thác bất động sản này trong tương lai.

Tuy nhiên, phương pháp này lại đưa ra quá nhiều giả định vào mô hình. Những giả định này là: (1) Giá bán hoặc giá thuê sản phẩm, (2) Chi phí xây dựng, bảo trì, bán hàng, (3) Thời gian xây dựng và bán/cho thuê sản phẩm, (4) Suất chiết khấu yêu cầu của chủ đầu tư, (5) Nếu có vay nợ thì thêm tỷ lệ nợ vay, lãi suất và thời gian vay nợ.

Bên cạnh các giả định trên thì còn có hàng loạt giả định khác để dự phóng được dòng tiền tạo ra từ dự án trong một khoảng thời gian nào đó rồi chiết khấu về hiện tại để tính được giá trị của Bất động sản.

Chính sự phức tạp của phương pháp này nên số liệu thu thập để tính toán rất lớn, sai số cũng lớn và nó tùy thuộc rất nhiều vào những đánh giá, nhận định của người trực tiếp định giá. Chính vì vậy, phương pháp này thường có sai số rất lớn khi đưa ra các giả định và quan điểm khác nhau.

Phía ủng hộ bỏ phương pháp thẳng dư trong thẩm định giá đất cho rằng ho rằng phương pháp định giá này không phù hợp từ phía cơ quan nhà nước khi xác định giá đất để đấu giá.

Bởi mỗi chủ đầu tư tham gia đấu giá sẽ có một phương án kinh doanh khác nhau, đối tượng khách hàng khác nhau, giá bán khác nhau, chi phí khác nhau… Như vậy, các giả định của cơ quan nhà nước đưa ra khi định giá sẽ rất khó sát với phương án của chủ đầu tư. Việc định giá của cơ quan nhà nước để đấu giá sẽ có nhiều sai số.

Theo quan sát từ góc nhìn nhà đầu tư, một ý kiến khác nhìn nhận trong số các phương pháp định giá đất hiện nay ở Việt Nam, phương pháp thặng dư là phương pháp được sử dụng rất phổ biến nhưng cũng là phương pháp gây ra nhiều hiểu lầm nhất, bởi đây là phương pháp  được “nhập khẩu” vào Việt Nam với cách dịch từ nguyên gốc “residual method”, đôi khi là residual valuation method.

Cách dùng từ “thặng dư” khiến rất nhiều người hành nghề và cả những nhà nghiên cứu hiểu theo nghĩa khác mang hơi hướng kinh tế chính trị Marx-Lenin, trong khi ý nghĩa nguyên gốc không phải như vậy. Có thể thấy, nhiều ý kiến cho rằng kết quả của phương pháp thặng dư là địa tô chênh lệch, trong khi địa tô (rent rate) chênh lệch trong học thuyết của Karl Marx gần như không có liên hệ gì với kết quả của phương pháp thặng dư.

Như vậy, nếu dịch đúng ý nghĩa và bản chất của phương pháp, “residual” trong từ “residual method” là “phần còn lại” và “residual method” là “phương pháp phần còn lại” hay “phương pháp phần dư”.

Lý thuyết cho biết trên thế giới, phương pháp phần dư được áp dụng theo 2 cách: phương pháp phần dư cơ bản (basic residual valuation) hoặc phương pháp phần dư sử dụng kỹ thuật chiết khấu dòng tiền (DCF). Sự khác biệt giữa các phương pháp có liên quan tới các giả định và độ phức tạp của dự án.

Đối với phương pháp phần dư cơ bản (một số tài liệu còn gọi là phương pháp phần dư truyền thống (traditional residual valuation) hay phương pháp phần dư tĩnh (static residual valuation) không đòi hỏi chiết khấu dòng tiền về hiện tại. Mô hình của phương pháp phần dư cơ bản như sau: Giá trị đất (land value) = Giá trị phát triển gộp (Gross Development Value) – Chi phí phát triển (Development costs) – Lợi nhuận nhà phát triển (Developer’s profit).

Thay lời kết

“Tuy nhiên mọi viện dẫn học thuật đều chỉ là tham khảo vì ở Việt Nam có nguyên tắc tối thượng là Đảng lãnh đạo toàn diện. Đất đai tiếng là thuộc quyền sở hữu toàn dân, nhưng thực chất, quyền đó cũng thuộc về Đảng.

Do vậy dù là phương pháp thẩm định nào thì phía hưởng lợi nhiều nhất mang tính bắt buộc vẫn thuộc về Đảng. Chính các lợi ích khác nhau nhân danh quyền lực Đảng mới là yếu tố quyết định về chuyện giá cả đất đai ở Việt Nam”.

Ý kiến trên được sự đồng tình chung ở một hội luận liên quan vấn đề thẩm định giá đất đai do trang Việt Nam Thời Báo tổ chức vào ngày 10-7-2023.


Tin bài liên quan:

VNTB – Năm 2023 là năm khó khăn của giới ngân hàng vì ‘độ trễ’ của nền kinh tế?

Do Van Tien

VNTB – Bao giờ Việt Nam sửa Luật Đất đai?

Phan Thanh Hung

VNTB – Bất động sản điêu đứng: Việt cộng muốn Việt kiều giải cứu

Bùi Ngọc Dân

Leave a Comment

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Việt Nam Thời Báo