Hà Nguyên
(VNTB) – Mới đây Bộ Xây dựng đề xuất cấp sổ hồng cho căn hộ chung cư có thời hạn từ 50 – 70 năm.
Trong đề cương luật Nhà ở (sửa đổi), cấp sổ hồng cho căn hộ chung cư sẽ có thời hạn từ 50 – 70 năm thay vì thời hạn lâu dài như hiện nay là 1 trong 2 phương án được Bộ Xây dựng đề xuất đang gây nhiều tranh cãi.
Tuổi thọ công trình và thời gian sử dụng
Trước đó, trong phần gọi là trả lời Ngân hàng Chính sách xã hội về tuổi thọ cho từng loại công trình mà người vay vốn để mua, thuê mua nhà ở xã hội hoặc để xây mới, cải tạo, sửa chữa nhà ở, Bộ Xây dựng đã ban hành Công văn số 65/BXD-QLN hướng dẫn cụ thể nội dung này.
Theo đó, tại Mục 1.5.21 của QCVN 03:2012/BXD – Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nguyên tắc phân loại, phân cấp công trình dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị quy định: Tuổi thọ công trình là “khả năng của công trình xây dựng đảm bảo các tính chất cơ lý và các tính chất khác được thiết lập trong thiết kế và đảm bảo điều kiện sử dụng bình thường trong suốt thời gian khai thác vận hành”.
Xác định tuổi thọ công trình xây dựng cần căn cứ trên cơ sở độ bền vững của công trình (được quy định tại Mục 2.2.1.8 của QCVN 03:2012/BXD), cụ thể như sau: Bậc I: Loại công trình có niên hạn sử dụng trên 100 năm. Bậc II: Loại công trình có niên hạn sử dụng từ 50 năm – 100 năm. Bậc III: Loại công trình có niên hạn sử dụng từ 20 năm – dưới 50 năm. Bậc IV: Loại công trình có niên hạn sử dụng dưới 20 năm.
Khoản 4, Điều 80, Điểm b, Khoản 2, Điều 85 của Luật Xây dựng, Khoản 15 Điều 2 của Nghị định 06/2021/NĐ-CP ngày 26-1-2021 của Chính phủ về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng quy định tuổi thọ công trình do chủ đầu tư quyết định sau khi đã xác định nhiệm vụ thiết kế xây dựng công trình.
Điều 55 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 có quy định, nhà ở xã hội là nhà chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ được xây dựng phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và pđược thiết kế, xây dựng theo các tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích của nhà ở xã hội.
Hết hạn, người dân sẽ mất nhà?
Như vậy, đối với mỗi dự án nhà ở xã hội cụ thể (bao gồm các dự án chung cư hoặc dự án nhà ở liền kề thấp tầng) thì tuổi thọ của công trình đã được chủ đầu tư xác định trong dự án đầu tư xây dựng theo các quy định của Luật Xây dựng.
Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý.
Việc tổ chức kiểm định cũng được thực hiện trong trường hợp nhà bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng (Khoản 2 Điều 99 Luật Nhà ở 2014).
Tại điểm a, Khoản 2, Điều 99, Luật Nhà ở 2014 có quy định trường hợp nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định. Trừ trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt.
Còn đối với trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo UBND cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở.
Nội dung văn bản thông báo phải được công bố công khai trên cổng thông tin điện tử của UBND và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương.
Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy định tại Khoản 3 Điều 99 Luật Nhà ở 2014 khi hết niên hạn sử dụng nhà ở.
Cũng theo quy định, trong trường hợp nếu khu đất có nhà chung cư vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu được cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới.
Nếu khu đất có nhà chung cư không còn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu nhà chung cư phải bàn giao lại nhà chung cư này cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy hoạch được duyệt.
Sổ hồng cho căn hộ chung cư với “đát” tối đa 70 năm
Từ quy định “thời hạn sử dụng” nói trên, mới đây Bộ Xây dựng đề xuất cấp sổ hồng cho căn hộ chung cư có thời hạn từ 50 – 70 năm.
“Việt Nam và các nước Đông Nam Á có truyền thống nhà từ đời này truyền qua đời sau. Có người phấn đấu cả đời mới mua được căn nhà, nếu sau 50 – 70 năm mà không được sở hữu, nghĩa là mất nhà thì họ sẽ lo lắng không mua nữa” – nhiều ý kiến phản hồi cho đề xuất trên của Bộ Xây dựng.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng có thể Bộ Xây dựng đã có sự nhầm lẫn về cách hiểu giữa quyền sở hữu nhà chung cư trên đất ở ổn định lâu dài, với niên hạn sử dụng công trình.
Vì nhà ở, công trình xây dựng có “tuổi thọ” mà “niên hạn sử dụng” được quy định tại QCVN 03:2021/BXD. Trong đó, đối với nhà chung cư hết niên hạn sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình để xử lý theo quy định tại Luật Nhà ở 2014 (Điều 99), nhưng vẫn phải đảm bảo quyền sở hữu căn hộ, diện tích xây dựng khác và quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở.
Tuy nhiên, vì lý do nhà ở, công trình xây dựng có “niên hạn sử dụng” mà lại đề xuất “quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư” là không phù hợp.
Không rõ ràng sẽ khó có đồng thuận
Có 2 luật cần tham chiếu là Luật Đất đai và Luật Xây dựng. Ví dụ, theo Luật Xây dựng, đối với công trình cấp 2, sau thời hạn 50 – 100 năm, công trình cần được dỡ bỏ và xây dựng mới.
Như vậy cần xác định quyền sở hữu của người dân trong trường hợp này bởi khi mua chung cư, người dân thường coi đây là một tài sản có giá trị sử hữu lâu dài.
Do đó, đối với công trình chung cư và căn hộ, các nhà làm luật cần phải quy định rõ sau 50 – 70 năm, đất được xem là sử dụng lâu dài này sẽ được xử lý ra sao, người dân có quyền sử dụng hay không. Nếu không làm rõ được điều này, sẽ không nhận được sự đồng thuận của các thành phần liên quan trong xã hội.