VNTB – ‘Đặt hàng’ cho những nhà soạn thảo luật đất đai
Hoài Nguyễn
(VNTB) – “Thời buổi khó khăn, tôi tính chuyển 1000 m2 đất thổ cư sang đất nông nghiệp để làm kinh tế tuần hoàn. Anh chị luật sư, tư vấn cho hỏi, làm vậy có được không, nếu được thì mình có phải đóng thuế hay thuế thối lại tiền cho mình…?”.
Một bạn đọc đặt câu hỏi rất cắc cớ và cũng rất có lý như trên.
Đất ông bà mình để lại: làm gì cũng phải xin và đóng tiền cho nhà nước
Tại Điều 57, Luật Đất đai 2013 về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm: Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở…
Mặt khác, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư cũng lại được quy định tại Điều 52 Luật đất đai 2013, theo đó căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm: kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất…
Quy trình thủ tục hành chính cho chuyện chuyển đổi trên như sau: Cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm các giấy tờ gồm có đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ hồng, Sổ đỏ đã cấp).
Sau khi chuẩn bị hồ sơ, sẽ nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa cấp huyện đối với địa phương đã thành lập bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính. Với địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện những nhiệm vụ sau: thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định, nếu được chuyển mục đích sử dụng đất thì người dân sẽ nhận được thông báo nộp tiền vào ngân sách nhà nước – trong đó nêu rõ số tiền và hạn nộp; trình UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Cuối cùng, Phòng Tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sau khi hộ gia đình, cá nhân nộp tiền theo thông báo của cơ quan thuế (xuất trình biên lai đã nộp tiền khi nhận quyết định).
Chênh lệch địa tô?
Tiền sử dụng đất phải nộp cho yêu cầu thủ tục kể trên, được tính toán chi tiết thế này:
Trường hợp 1: Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở (đất ở và đất nông nghiệp xen lẫn với nhau trong cùng thửa đất). Theo quy định của luật, 02 trường hợp sau sẽ nộp tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích: Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở. Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01-7-2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.
Nếu thuộc trường hợp trên thì tiền sử dụng đất tính theo công thức sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp).
Thời gian thực hiện thủ tục là không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất); không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn.
Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông nghiệp được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở (xem trong phần nguồn gốc sử dụng đất tại trang 2 của giấy chứng nhận sẽ biết khi nào là đất nông nghiệp được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất).
Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)
Bước 1: Xác định tiền sử dụng đất theo giá đất ở. Để xác định cần biết vị trí thửa đất: Tên đường, vị trí thửa đất gồm vị trí 1, 2, 3, 4 hay vị trí còn lại (vị trí 1, 2, 3, … xác định theo chiều sâu của thửa đất so với mặt tiền – càng lùi sâu giá càng thấp).
Xác định giá đất trong bảng giá đất (xem tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành).
Bước 2: Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp (xác định như bước 1).
Bước 3: Lấy tiền sử dụng đất theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.
Lưu ý: Riêng đối với đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng hợp pháp thì căn cứ vào nguồn gốc đất đó để thu tiền sử dụng đất, cụ thể: Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở, thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.
Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp được giao trong hạn mức sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.
Tiền sử dụng đất, chậm nhất là 30 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo thông báo.
Chậm nhất là 90 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất còn lại theo thông báo.
Thời hạn nộp lệ phí trước bạ chậm nhất là 30 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo, trừ trường hợp người nộp thuế được ghi nợ lệ phí trước bạ.
Thay lời kết
Đất đai ruộng vườn cò bay thẳng cánh đến đâu đi nữa mà ông, bà để lại cho con cháu, kể từ sau tháng tư 1975, nhà nào còn gìn giữ được, không bị ‘vô tập đoàn’ và quốc hữu hóa đã là một may mắn của ‘phước đức ông bà’ lắm rồi.
Thế nhưng một khi Đảng đã tính toán thu phí ‘chuyển đổi công năng’ từ ‘nông sang thổ’, có nghĩa Đảng cho rằng đất ruộng thì không thể cất nhà; vậy thì giờ nghèo quá, người dân muốn ‘giở nhà’ để làm ruộng kiếm miếng cơm, liệu Đảng có gây khó dễ thủ tục gì nữa không?
Và nói gì đi nữa, với hàng loạt các yêu cầu ‘tiền tươi thóc thật’ như trên, thì đúng là khi người dân có nhu cầu ‘chuyển đất thổ sang đất nông’ như lúc ban đầu, cần thiết Đảng phải chỉ đạo nhà nước cần ‘trả lại’ số tiền đã thu lúc “chuyển đổi” thì đó mới là công bằng (?!).