VNTB – Giá thị trường ở Việt Nam vì sao khó đoán định?
Định Tường
(VNTB) – Khó xác định chính xác giá đất
Theo khảo sát của Bộ Xây dựng, hiện có hơn 50% dự án bất động sản đang gặp khó khăn, vướng mắc, triển khai chậm do khó xác định phương pháp định giá đất theo giá thị trường.
Tại phiên thảo luận dự án Luật Đất đai (sửa đổi) mới đây của Quốc hội, Phó thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho biết Luật Đất đai từ năm 1993 đến nay đã được các cơ quan liên quan kiên trì giải bài toán “định giá đất theo giá thị trường”, nhưng vẫn khó xác định chính xác giá đất.
Dữ liệu bị định hướng tạo sai lệch dắt dây
Nguyên nhân do thông số đầu vào không chính xác. Vì vậy, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này xác định không tuyệt đối, nhưng bảo đảm cơ sở khoa học, thu thập giá đúng.
Để làm được điều này, người dân cần giao dịch đất đai trên sàn, có đăng ký với văn phòng đất đai với giá đúng. Trên cơ sở thu thập đầu vào đúng từ sàn giao dịch, văn phòng đăng ký đất đai, các cơ quan liên quan xây dựng dữ liệu, phương pháp tính đúng, từ đó tính toán và đưa ra giá trị chuẩn.
Ý kiến mang tính ‘chốt hạ’ của Phó thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho thấy không đủ sức thuyết phục, vì Việt Nam có nền kinh tế chịu sự định hướng của chính trị ở từng giai đoạn khác nhau trong nhiệm kỳ Đảng.
Hơn nữa, khái niệm giá thị trường phải được hiểu đúng, tức không phải là một giá cố định, mà là giá phụ thuộc thời điểm chốt, thậm chí một mảnh đất lúc này giá này, nhưng lúc khác lại giá khác.
Bên cạnh đó, giá tạo thanh khoản là giá thực tế, còn giá tham chiếu chỉ có tính chất tham khảo. Đền bù đất theo giá thị trường nhưng ở mỗi thời điểm lại có giá khác nhau, nếu cứ lấy giá tham chiếu của mảnh đất bên cạnh hoặc mảnh tương đương, nhưng không tính đến thời điểm là không đúng, mà phải cùng thời điểm, cùng địa thế mới tạo giá thị trường…
Khái niệm “giá thị trường” của các nhà lập pháp ở Việt Nam cũng phụ thuộc vào nghị quyết Đảng ở nhiệm kỳ đó.
Theo Luật giá năm 2012 (hiệu lực thi hành từ đầu năm 2013), thì giá thị trường là giá hàng hóa, dịch vụ hình thành do các nhân tố chi phối và vận động của thị trường quyết định tại một thời điểm, địa điểm nhất định.
Tương ứng quy định đó, theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01 đã hết hiệu lực, thì “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”.
Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02 Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá (Ký hiệu: TĐGVN 02) Ban hành kèm theo Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27 tháng 10 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính hướng dẫn:
“Giá trị thị trường là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc”.
Cơ quan, tổ chức báo cáo giá thị trường theo Điều 4 Thông tư 116/2018/TT-BTC bao gồm: Sở Tài chính các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; Cục Quản lý giá – Bộ Tài chính; Phòng Tài chính – kế hoạch cấp huyện thuộc Uỷ ban nhân dân cấp huyện của các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
Căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, Sở Tài chính tham mưu trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao nhiệm vụ báo cáo giá thị trường cho các đơn vị có liên quan (nếu cần thiết).
Giá trị thị trường trong định giá món hàng bất động sản?
Trong lãnh vực bất động sản, theo ý kiến của một chuyên gia độc lập hiện đang làm việc tại Sài Gòn, thì việc mua bán nhà đất còn phụ thuộc vào “giá trị thị trường”, còn được gọi là OMV, hoặc “định giá thị trường mở”, là giá mà một tài sản có thể mua được trên thị trường, hoặc giá trị mà cộng đồng đầu tư cung cấp cho một cổ phần hoặc doanh nghiệp cụ thể.
Giá trị thị trường cũng thường được dùng để chỉ vốn hóa thị trường của một công ty giao dịch công khai, và được tính bằng cách nhân số lượng cổ phiếu đang lưu hành của nó với giá cổ phiếu hiện tại.
Giá trị thị trường dễ dàng xác định nhất đối với các công cụ giao dịch hối đoái như cổ phiếu và hợp đồng tương lai, vì giá thị trường của chúng được phổ biến rộng rãi và dễ dàng có sẵn, nhưng khó khăn hơn một chút để xác định đối với các công cụ mua bán không cần kê đơn như chứng khoán thu nhập cố định.
Tuy nhiên, khó khăn lớn nhất trong việc xác định giá trị thị trường nằm ở việc ước tính giá trị của các tài sản kém thanh khoản như bất động sản và doanh nghiệp, điều này có thể cần đến việc sử dụng các chuyên gia thẩm định giá bất động sản và chuyên gia định giá doanh nghiệp.
Các tiêu chuẩn định giá quốc tế định nghĩa giá trị thị trường là “số tiền ước tính mà một tài sản sẽ trao đổi vào ngày định giá giữa người mua sẵn sàng và người bán sẵn sàng trong một giao dịch dài hạn sau khi tiếp thị thích hợp, trong đó các bên đã hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bắt buộc”.
Giá trị thị trường cũng khác với giá trị hợp lý ở chỗ giá trị hợp lý phụ thuộc vào các bên liên quan, trong khi giá trị thị trường thì không. Ví dụ, giá trị hợp lý “yêu cầu đánh giá giá hợp lý giữa hai bên cụ thể có tính đến những lợi thế hoặc bất lợi tương ứng mà mỗi bên sẽ thu được từ giao dịch”.
Mặc dù giá trị thị trường có thể đáp ứng các tiêu chí này, nhưng điều này không nhất thiết luôn luôn như vậy. Giá trị hợp lý thường được sử dụng khi thực hiện trách nhiệm giải trình trong các giao dịch của công ty, trong đó sự hiệp lực cụ thể giữa hai bên có thể có nghĩa là giá hợp lý giữa họ cao hơn giá có thể đạt được trên thị trường rộng lớn hơn.
Trong các từ “giá trị đặc biệt” có thể được tạo ra. Giá trị thị trường yêu cầu bỏ qua yếu tố “giá trị đặc biệt” này, nhưng nó là một phần của việc đánh giá giá trị hợp lý.
Như vậy, xem ra một khi đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, có nghĩa Nhà nước đại diện giao đất cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sử dụng đất ổn định, lâu dài. Các chủ thể này không phải là chủ sở hữu đối với đất đai được giao, mà chỉ là người sử dụng (người có quyền sử dụng đất), do vậy vấn đề “giá trị thị trường” để soát xét cho “giá thị trường” sẽ hoàn toàn phụ thuộc vào ý chí chủ quan của bên quyền lực được gọi là “đại diện chủ sở hữu”.