VNTB – Bạn đọc viết: Nghệ thuật lấy ‘mỡ cá rán cá’ trong bất động sản
Khánh Toàn
(VNTB) – Chữ “nghệ thuật” mà tôi dùng ở đây dường như không đúng, vì nghệ thuật là những gì đẹp đẽ, chứ không phải một chiêu thức mà tôi sắp miêu tả dưới đây nhân một bài viết về chuyện góp vốn bằng cổ phiếu của ông Phạm Nhật Vượng trên trang Việt Nam Thời Báo.
(Xem thêm: https://vietnamthoibao.org/vntb-lay-mo-ca-ran-ca/)
Trước khi đi vào phần chia sẻ, Toàn tôi xin kể câu chuyện mà trước đây tôi gặp phải, đây hoàn toàn thực tế, diễn ra tại nơi cũ tôi đã từng làm việc.
Đó là năm 2019, tôi có làm việc tại một công ty, thời điểm đó, công ty có chào bán một số lô đất nền tại Cam Lâm, Khánh Hoà. Điều khiến tôi chú ý trong chính sách bán hàng – đó là “Khách hàng được giữ lại 200 triệu đồng – chờ khi công ty lên thổ cư xong khách hàng mới thanh toán. Và công ty cam kết lên thổ cư (tầm) 100m2. Công ty sẵn sàng đứng ra ký Hợp đồng đảm bảo/ hợp đồng cam kết với khách hàng”.
Cụ thể ở đây, giá chào bán mỗi lô cho khách hàng là 1 tỷ đồng/ nền 300-400m2 đất nông nghiệp. Nhưng khách hàng “được giữ lại 200 triệu” – nên khi ký hợp đồng công chứng sang tên sổ hồng, khách hàng chỉ thanh toán 800 triệu đồng cho 1 lô đất 300m2 – 400m2 nông nghiệp tại Cam Lâm.
Thực tế tại thời điểm đó, khách hàng mua rất nhiều, và gần như khách hàng nào cũng yêu cầu ký cam kết, và họ tin rằng sàn môi giới sẽ thực hiện việc lên thổ cư cho họ, vì họ có niềm tin mãnh liệt rằng “họ đang giữ lại 200 triệu của sàn để lên thổ cư!”.
Đọc đến đây, không biết anh chị nào có thấy thú vị không, và trong đầu có “gờn gợn” một chút gì đó không về cái niềm tin trên?
Bản thân tôi đã từng rất thắc mắc, và lấy làm lạ – vì khách hàng có giữ lại gì đâu nhỉ? Điều họ đang giữ lại chỉ là 1 lời hứa thôi – chứ 200 triệu đâu mà giữ lại?
Thay vì định giá 800 triệu cho mảnh đất không có thổ cư ấy, thì bằng thủ thuật, bây giờ sàn chào ra 1 tỷ đồng cộng cái cam kết lên thổ cư. Vậy khi khách hàng sang tên sổ trả 800 triệu, là hai bên đã hết trách nhiệm, sàn và chủ đầu tư bán mảnh đất thu đủ tiền.
Còn cái chuyện lên thổ cư kia – khách hàng tự đi làm, tự bỏ tiền ra làm, chứ đâu ra mà giữ lại 200 triệu để lên thổ cư? Đấy chỉ là khoản chi phí lên thổ cư mà khách hàng chưa bỏ ra mà thôi.
Chưa kể, những lời cam kết, hay những cái hợp đồng ấy ký với nhau để làm hài lòng nhau tại thời điểm mua đất mà thôi, về sau này, mấy ai nhớ và thực hiện.
Mà còn điều này nữa nè, thường đất không lên được thổ cư, thì các sàn và các chủ đầu tư mới có màn ký cam kết như thế thôi! Chứ lên được thổ cư, thì họ đã lên và bán giá cao hơn rồi! Nhớ nhé!
À, sàn kể trên còn hiền á, chứ như Toàn tôi, thay vì chào bán 1 tỷ và “giữ lại 200 triệu”, thì tôi sẽ đưa ra giá chào 1,2 tỷ, trong đó khách hàng giữ lại 200 triệu để lên thổ cư, và 200 triệu nữa là tiền ký hợp đồng thuê đất 5 năm, mỗi năm 40 triệu tiền thuê trả 1 lần vào đầu năm. Nghe thích hen?
Như vừa rồi, tại Bãi Sau, Vũng Tàu có ra một dự án condotel, được định giá là 4,2 tỷ chưa VAT, sau VAT và phí bảo trì là 4,7 tỷ căn 48,69m2, tương đương 96,6 triệu đồng/ m2. Kèm theo là chính sách cam kết doanh thu vận hành 7% năm (căn cứ theo giá chưa VAT) ký hợp đồng vận hành 10 năm, cam kết chia sẻ doanh thu 80 – 20.
Chính sách cam kết trả doanh thu vận hành 7% năm này trả 2 lần, 6 tháng trả lần. Vậy là chưa gì đã thấy trả 7% năm, an toàn vô cùng. Nghe là thích liền rồi, còn có nhiều chủ đầu tư còn trả mức cao hơn là 11% năm nữa. Mà cam kết cao quá thì lộ quá hen!
Bây giờ quay lại câu chuyện condotel trên, cái mức giá xấp xỉ 80 – 96 triệu/m2 trong khi đó, giá các căn hộ tại trung tâm Vũng Tàu chưa tới mức đó. Vậy cơ sở nào cho cái giá xấp xỉ 96 triệu/m2? Toàn tôi có một giả thuyết như vầy, thay vì bán với cái mức giá ngang ngửa các căn hộ tại trung tâm thành phố – tôi tạm cho là giá thị trường, thì chủ đầu tư bán cao hơn 30 – 50 triệu đồng/m2.
Với căn hộ 50m2, thì giá đã tăng thêm 2 tỷ – 2,5 tỷ. Mức tiền này – trên vai trò chủ đầu tư, Toàn tôi thừa sức ký cam kết trả lãi cho khách hàng hằng năm 7%. (Cụ thể giá chưa VAT là 4,2 tỷ, hằng năm trả 294 triệu. Trả thoải mái trong 8 năm mới hết số 2,5 tỷ trên!)
Vậy thì có phải thay vì trả 2,5 tỷ cho một căn hộ 50m2, ta đã trả lên 4,7 tỷ, và 2,2 tỷ mà ta trả trước sẽ chảy vào túi ta từ từ, đều đặn thông qua cái gọi là chính sách cam kết thuê lại, hoặc chính sách trả lãi hằng năm!
Tại quận 2, thành phố Thủ đức, trong cụm Feliz En Vista, có 1 tháp gọi là tháp Somerset – đây là tháp mà chủ đầu tư Capital ký cam kết trả lãi hằng năm và ký hợp đồng thuê lại. Và giá bán cũng cao hơn rất nhiều so với giá bán các toà khác.
Dưới góc nhìn của tôi, chính sách này không khác thu tiền trước của khách hàng và từ từ trả lại khách hàng. Game này khách hàng thực chất họ có thể tự chơi được!
Tôi nghĩ, game này sẽ hoàn hảo hơn nếu chủ đầu tư cho phép khách hàng thêm ‘option’ lựa chọn chuyển đổi, nếu khách hàng không muốn ký hợp đồng cho thuê 50 năm thì sẽ được trừ lại xyz tỷ đồng vào giá bán, khi ấy các căn đó sẽ trở lại là căn hộ thông thường. Anh chị chủ nhà nào thích chơi game cho thuê thì tự chơi. Và nếu có bán thì giá bán cũng sẽ ngang ngửa các tháp khác.
Các trường hợp chia sẻ trên, đều cùng một bản chất – đó là tiền của khách hàng trở lại tay của khách hàng – hoặc đó chỉ là khoản chi phí họ chưa chi ra, chứ không phải “tiền khách hàng được giữ lại” gì cả ở đây!
Ngôn từ được đánh bóng ghê lắm, nên thận trọng với những lời cam kết, và thận trọng với những gì mũi mẫn trong bất động sản.
Đừng để những chính sách làm lu mờ góc nhìn và đánh giá của bản thân bạn. Căn hộ bạn dự định mua 7 tỷ. Với cam kết 3 năm sau, chủ đầu tư mua lại giá tăng 40%, tức sau 3 năm, bạn bán lại cho chủ đầu tư là 9,8 tỷ.
Tuy nhiên có anh hàng xóm sát bên rao bán căn hộ tương tự với giá 4 tỷ. Bạn nên mua căn nào?
Nếu Toàn tôi có tiền, sẽ mua căn 4 tỷ của anh hàng xóm và không thèm kèm cam kết chi hết!