VNTB – Mệnh lệnh hành chính can thiệp quyền sở hữu của dân

Trần Dzạ Dzũng

(VNTB) – Quyền sở hữu chung cư, không thể xóa bằng một quyết định hành chính.

Chính phủ vừa có tờ trình gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội về dự án Luật nhà ở (sửa đổi), trong đó quy định về quyền sở hữu nhà chung cư đang gây nhiều ý kiến trái chiều.

Về mặt thực tiễn, người Việt vốn quan niệm nhà ở là một tài sản có giá trị lớn để thừa kế cho con cái, nhu cầu luôn là nhà ở sở hữu lâu dài. Nếu muốn định hướng người dân ở chung cư thì việc quy định thời hạn sở hữu là không hợp lý bởi người dân sẽ quay lại xu thế xây nhà riêng lẻ tự phát (để được sở hữu lâu dài). Đây là một bước tụt lùi của xã hội.

Về mặt pháp lý, quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư cần phải được xem xét, đánh giá thấu đáo về tính hợp hiến, hợp pháp.

Điều 32 Hiến pháp quy định: “Mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở… Quyền sở hữu tư nhân và quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ”.

Mặc dù Hiến pháp đặt ra một số trường hợp có thể hạn chế quyền con người, quyền công dân (bao gồm quyền sở hữu tài sản), nhưng cũng quy định chặt chẽ việc hạn chế này chỉ trong trường hợp cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng.

Hơn nữa quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư cũng không phù hợp với pháp luật dân sự do Bộ luật dân sự không có khái niệm “thời hạn sở hữu tài sản”, mà chỉ quy định về xác lập quyền sở hữu và chấm dứt quyền sở hữu.

Về mặt khoa học, liệu chủ đầu tư, tư vấn thiết kế, nhà thầu thi công, nhà sản xuất vật liệu… có còn động lực xây lên những công trình nhà chung cư kiên cố, bền vững khi biết rằng các căn hộ sẽ được ấn định thời hạn sở hữu?

Nếu đặt ra thời hạn sở hữu nhà chung cư thì các kỹ sư sẽ mất đi động lực để cải tiến công nghệ nhằm tạo ra những công trình bền vững, do đó chính sách này sẽ cản trở sự phát triển của khoa học, công nghệ xây dựng.

Nhà chung cư được xác lập quyền sở hữu theo cơ chế mua bán, sòng phẳng, là khối tài sản lớn của cán bộ, nhân dân, lẽ nào bằng một mệnh lệnh lại chấm dứt quyền sở hữu đơn giản thế?.

Nhà chung cư hiện có hai loại sở hữu 50 năm và sở hữu vĩnh viễn, và giá mua là khác nhau. Công trình nhà chung cư gắn liền với nhà đầu tư, doanh nghiệp xây dựng công trình, vì vậy cần gắn với quyền, nghĩa vụ doanh nghiệp xây nhà chung cư và trách nhiệm quản lý của Nhà nước với công trình chung cư.

Lẽ nào bằng một quyết định hành chính mà cả doanh nghiệp, Nhà nước đều hết trách nhiệm?

Hàng loạt vấn đề đặt ra: “Công nhân viên chức, người lao động, cả cuộc đời nhiều người, mới mua được, khi hết hạn phá dỡ. Lúc đó người dân tuổi già, sức yếu, không còn lao động trở thành kẻ vô gia cư?” – “Bây giờ tôi 25 tuổi mua nhà chung cư ở, đến năm tôi 75 tuổi rồi ra đường ở sao? Lúc đó tôi già tiền đâu mua nhà khác để sống những năm cuối đời. Đất chật người đông nên khuyến khích ở chung cư. Các vợ chồng trẻ tiền đâu mua đất xây nhà?”…

Một luật sư đưa ra ý kiến: Để giải quyết hài hòa lợi ích giữa các chủ thể Nhà nước – chủ sở hữu nhà chung cư – cộng đồng xung quanh, cho thấy Luật Nhà ở sửa đổi cần căn cứ chức năng, nhiệm vụ của tòa án nhân dân là “bảo vệ công lý, bảo vệ quyền con người, quyền công dân, bảo vệ chế độ xã hội chủ nghĩa, bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân” (Điều 102 Hiến pháp năm 2013).

Việc chấm dứt quyền sở hữu nên được thực hiện dưới dạng một phán quyết của tòa án tương tự phán quyết về một cá nhân mất năng lực hành vi dân sự.

Việc trao thẩm quyền cho cơ quan tư pháp ra phán quyết chấm dứt quyền sở hữu tài sản sẽ bảo đảm tốt hơn quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu nhà chung cư, và hoàn toàn phù hợp với các quy định khác của pháp luật hiện hành.

Chẳng hạn, Điều 27 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 quy định “Các yêu cầu khác về dân sự” thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án.