VNTB – Singapore quản lý thị trường bất động sản ra sao?
Phạm Lê Đoan
(VNTB) – Singapore để cho sức mạnh của cung và cầu quyết định tính năng động của thị trường.
Singapore cũng một đảng cầm quyền suốt thời gian dài, và đây có thể là tạm tương đồng – dù ở mức rất tương đối cho so sánh với việc “độc quyền lãnh đạo” của Hà Nội.
Từ góc nhìn qua lăng kính chính trị đó để đưa đến những tham khảo về chuyện đảo quốc này quản lý thị trường bất động sản ra sao, có lẽ là tham khảo cần thiết và có thể chấp nhận được từ đảng cộng sản Việt Nam.
Trước hết cần nhấn mạnh ở nguyên tắc là chính phủ Singapore theo chính sách, không can thiệp thường xuyên vào các vấn đề bất động sản. Thay vào đó, họ sẽ để cho sức mạnh của cung và cầu quyết định tính năng động của thị trường.
Cũng từng có thời gian chính phủ Singapore can thiệp để ngăn chặn việc đầu cơ quá đáng vào thị trường nhà đất làm cho giá nhà đất tăng đến mức có hại. Hoạt động có hại này đã gây ra nhiều khó khăn cho người dân thường vì nó đã làm cho họ khó tiếp cận để mua nhà.
Năm 1996, chính phủ đã đưa ra luật để làm dịu đi thị trường nhà đang nóng. Bất cứ lợi nhuận nào từ giao dịch mua bán nhà đất thực hiện trong vòng 3 năm đều phải trả thuế rất cao. Giao dịch sau 3 năm mua nhà hoặc mảnh đất đó mới được miễn thuế. Từ đó thuế này không còn được áp dụng vì nó đã thành công trong việc loại trừ các hoạt động đầu cơ trong thị trường nhà đất, và thị trường này đã trở lại bình thường như trước đây.
Mặc dù là một quốc gia phát triển với GNP (*) bình quân đầu người thuộc diện cao nhất trên thế giới, vấn đề nhà ở cho các đối tượng dân cư khác nhau ở gần đây cũng không đơn giản. Chính phủ Singapore vẫn phải có những hỗ trợ tài chính đáng kể cho những người thuộc diện có thu nhập không cao thông qua các cơ quan chuyên trách của mình. Hơn 80% dân số ở đây được sống trong căn hộ do Ủy ban phát triển nhà ở Singapore đầu tư.
Chương trình nhà ở của Singapore có được thành công trên là nhờ kết hợp nhiều yếu tố. Quy hoạch các khu chung cư được thiết kế hợp lý ngay từ đầu nhằm mang lại trí tưởng tượng sáng tạo và tăng sức hấp dẫn cho người mua. Diện tích mỗi căn hộ cũng khác nhiều so với cách đây 40 năm, trước kia, người dân chỉ cần những căn hộ có diện tích 35m2, nay tối thiểu phải 60m2 với 2-3 phòng ngủ.
Ủy ban phát triển nhà được thành lập từ những năm 80 với dự định chỉ xây nhà cho thuê nhưng sau 4 năm, Chính phủ quyết định phải bán những căn hộ đó. Thủ tướng Lý Quang Diệu cho rằng phải để người dân sở hữu một tài sản nào đó để họ gắn bó, chăm lo cho nó và cho cả đất nước.
Để dân chúng có thể mua được nhà, Chính phủ cung cấp các khoản vay để mỗi tháng họ có thể trích dưới 20% thu nhập trả tiền mua nhà, đồng thời thiết lập Quỹ nhà ở Trung Ương (một dạng của quỹ bảo hiểm) bắt buộc cả xã hội tham gia, giá bán nhà được trợ cấp sẽ thấp hơn thị trường.
Các kiến trúc, xây dựng cũng được quan tâm tới tính cộng đồng vì Singapore mang tính đa văn hóa với nhiều dân tộc cùng chung sống. Đồng thời mỗi khu đô thị lại có bản sắc riêng.
Đặc biệt ai mua căn hộ gần bố mẹ sẽ được ưu tiên và trợ cấp nhiều hơn. Những năm 90, chính phủ có chương trình đổi mới khu căn hộ cũ để nó tiếp tục hấp dẫn và người dân không di chuyển sang các khu mới.
Chẳng hạn, khu nhà ở 30 năm sẽ được cải tiến nội thất, mỗi USD chi phí dân sẽ phải bỏ ra 20 cent, chính phủ bỏ ra 80 cent. Trước khi thực hiện một phương án nào đó, nhà quản lý sẽ tiến hành bỏ phiếu, dân ủng hộ thì làm.
Ngoài ra chính phủ cũng có hệ thống tái phát triển khu cũ bằng cách tăng cường xây dựng các khu mới xen kẽ. Những căn hộ nào sống 40 năm rồi có thể di dời sang khu căn hộ mới gần đó hấp dẫn hơn, những gia đình trẻ chưa có điều kiện có thể ở khu căn hộ cũ…
…Tuy nhiên về nguyên tắc chung thì người viết bài này tin rằng Việt Nam rất khó để ‘tham khảo’ không chỉ Singapore, mà còn là với bất kỳ quốc gia nào ngoại trừ Trung Quốc và Triều Tiên, vì đơn giản một điều là các vị trí quản lý đều phải thỏa mãn tiêu chí đầu tiên, rằng cá nhân đó phải là đảng viên đảng cộng sản Việt Nam; tức cá nhân đó dù giỏi dang, kiến thức uyên bác đến đâu trong lãnh vực chuyên môn, thì người ấy vẫn buộc phải nghe và tuân thủ các “ý kiến chỉ đạo” của người đang là Bí thư của đảng, đoàn nơi mà cá nhân ấy làm việc.
_____________
Chú thích:
(*) GNP – viết tắt của Gross National Product, tức tổng sản lượng quốc gia hay tổng sản phẩm quốc gia, là một chỉ số đánh giá mức độ phát triển kinh tế của một đất nước. GNP được tính bằng tổng giá trị theo tiền của các sản phẩm/ dịch vụ cuối cùng do công dân của đất nước đó làm ra trong một khoảng thời gian nhất định, thông thường GNP được tính trong vòng một năm dương lịch.
Trong khi GDP là tổng sản phẩm quốc nội, tính cho các sản phẩm/ dịch vụ được tạo ra trong nước, bao gồm cả người nước ngoài đang sinh sống trong nước, thì GNP lại được tính cho mọi công dân của đất nước đó, dù làm việc trong nước hay nước ngoài.
Ví dụ, một công dân Việt Nam xuất khẩu lao động tại Nhật Bản thì thu nhập của công dân này tại Nhật sẽ được tính cho tổng sản phẩm quốc gia của… Việt Nam.