Hàn Lam
(VNTB) – 80% khó khăn của thị trường bất động sản liên quan đến pháp lý.
Ông Bùi Ngọc Đức, Tổng giám đốc Tập đoàn Đất Xanh, cho biết: “Trong thời gian qua, chúng tôi gặp nhiều vướng mắc. Cụ thể nhất là dự án ở Đồng Nai đang vướng các quy trình, thủ tục liên quan đến khâu cập nhật biến động đất đai. Để đăng ký biến động, doanh nghiệp phải lo hết phần công chứng với các hộ dân cũ, phải tiến hành thủ tục hủy các nội dung đền bù cũ… Nhưng người dân lại không chịu đi hủy công chứng đền bù.
Còn đơn vị công chứng cũng không chịu làm vì cho rằng họ không liên quan. Thế nên doanh nghiệp loay hoay 1 – 2 năm chỉ dành cho đăng ký biến động sử dụng đất nông nghiệp. Chúng ta áp dụng luật nhưng lại mang tính địa phương cao, điều này đã gây cản trở cho doanh nghiệp. Vậy làm sao cho đúng pháp luật là câu hỏi rất khó cho doanh nghiệp. Việc này, ảnh hưởng lớn không chỉ với lĩnh vực bất động sản mà cả môi trường đầu tư tại Việt Nam”.
Trong 9 tháng đầu năm, tín dụng kinh doanh bất động sản tăng trưởng đến 21,86%, trong khi tín dụng phục vụ mục đích tiêu dùng, tự sử dụng giảm. Bà Hà Thu Giang – vụ trưởng Vụ tín dụng các ngành kinh tế, Ngân hàng Nhà nước – cho biết đến cuối tháng 9-2023, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản tại các ngân hàng đạt 2,74 triệu tỉ đồng, tăng 6,04% so với cuối năm 2022 và chiếm tỉ trọng 21,46% tổng dư nợ đối với nền kinh tế.
Trong đó tín dụng bất động sản tập trung vào mục đích tiêu dùng/tự sử dụng chiếm 64% và dư nợ đối với hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm tỉ trọng 36% dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản.
Giải thích về chuyện dư nợ tín dụng bất động sản, ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc Công ty cổ phần DRH Holdings ví von: Như một sơ đồ 4 – 3 – 3 trong bóng đá. Doanh nghiệp phát triển một dự án khoảng 30% vốn tự có, 30% huy động từ khách hàng và 40% sử dụng vốn vay.
Giả sử 40% vốn vay ngân hàng mà dự án bị đình trệ trong 5 năm do pháp lý, sẽ gây thiệt hại rất lớn. Vốn vay từ ngân hàng hoặc trái phiếu, với chi phí bình quân 15% tổng vốn thì mỗi năm sẽ thiệt hại 6% và trong vòng 5 năm doanh nghiệp sẽ bị lỗ 30% và đây cũng chính là phần vốn đầu tư ban đầu. Vậy là, doanh nghiệp chỉ còn lại 30% huy động của khách hàng.
Còn theo góc nhìn của bà Nguyễn Thị Hồng – thống đốc Ngân hàng Nhà nước – cho rằng vấn đề lớn nhất của thị trường bất động sản là cung – cầu. “Căn hộ có giá dưới 25 triệu đồng/m2 rất ít, chỉ có một vài dự án thôi. Nên nếu phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh và bền vững thì đòi hỏi chúng ta phải có giải pháp từ phía cung. Đó là có chính sách để tăng cung nhà ở xã hội” – bà Hồng nhận định.
Đối với nhu cầu mua nhà để đầu tư, bà Hồng thông tin thêm, thị trường phát triển rất nhanh, tốc độ phát triển cao trong những năm qua. Nhưng nhu cầu đầu tư muốn quay lại thì niềm tin của nhà đầu tư phải trở lại. Niềm tin được giải quyết bằng yếu tố pháp lý. Yếu tố pháp lý rõ ràng thì nhà đầu tư yên tâm khi mua nhà. Hay tính minh bạch của dự án, đặc biệt là vấn đề giá, người ta thấy giá hợp lý sẽ khuyến khích cầu đầu tư.
Luật sư Trương Thị Hòa, Đoàn luật sư TP.HCM cũng cho rằng pháp lý là yếu tố then chốt của thị trường bất động sản vì liên quan đến rất nhiều luật khác nhau, từ luật Nhà ở, luật Đất đai, luật Kinh doanh bất động sản, luật Đấu thầu, đấu giá, luật phòng cháy chữa cháy. Trong khi đó, luật của chúng ta lại không rõ ràng, chồng chéo khiến cho mỗi nơi, mỗi người hiểu một cách khác nhau. Vướng mắc cơ bản trong pháp lý là những quy định liên quan đến tính tiền sử dụng đất.
Ông Dennis Ng Teck Yow, Tổng giám đốc Tập đoàn Novaland, cho biết khó khăn về pháp lý đang chiếm đến 80% các khó khăn hiện tại của doanh nghiệp bất động sản và gây ra rất nhiều hệ lụy xấu.
Về diễn biến giao dịch trên thị trường bất động sản, ông Nguyễn Văn Đính – phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam – nhìn nhận về dự án, cả nước có 1.200 dự án với giá trị 30 tỉ USD đang nằm chờ tháo gỡ. Thực tế, thị trường đang gặp khó khăn do người mua mất lòng tin vào doanh nghiệp bất động sản và thị trường.