Nhơn Trạch (Đồng Nai): Đất “sốt” thật hay ảo?

Báo Thanh tra

Cầu Cát Lái nối quận 2 (TP HCM) với huyện Nhơn Trạch (tỉnh Đồng Nai) sẽ được xây dựng trong thời gian 2017- 2020 để thay thế phà Cát Lái hiện tại. Có thể nói, “sức nóng” từ chủ trương xây cầu đã “thổi” vào thị trường BĐS khu vực này. Tuy nhiên, giá đất ở đây đang trong tình trạng tăng giá ảo hay tăng giá thật và giao dịch mua bán đất đai như thế nào đang là vấn đề nhiều người quan tâm?

Nhơn Trạch (Đồng Nai): Đất “sốt” thật hay ảo? Người đi đường dễ dàng bắt gặp cứ vài trăm mét lại thấy một bảng môi giới nhà đất. Ảnh: NL

Điểm đầu của cầu Cát Lái kết nối với nút giao thông Mỹ Thủy (quận 2, TP HCM) và điểm cuối của cầu sẽ cách bến phà hiện hữu khoảng 1,2 km, thuộc khu vực xã Phú Hữu, đô thị Nhơn Trạch (tỉnh Đồng Nai).

Rời khỏi phà Cát Lái hay Bình Khánh, người đi đường dễ dàng bắt gặp cứ vài trăm mét lại thấy một bảng môi giới nhà đất; nhiều quán võng bán nước kiêm luôn dịch vụ môi giới nhà đất.

Chiều ngày 11/6 trong vai người đi mua đất, chúng tôi được anh Nguyễn Đức Thịnh, một môi giới bất động sản nhiều năm nay tại khu vực này giới thiệu, từ khi đề xuất xây cầu thay thế bến phà Cát Lái của UBND TP HCM được Thủ tướng Chính phủ đồng ý, đất ở Nhơn Trạch- Đồng Nai “sốt” lắm. Lô đất ở 100m2 nằm ở nhánh đường Lý Thái Tổ, xã Đại Phước, Nhơn Trạch bây giờ giá 500 triệu đồng; đất này thời gian trước (chưa có chủ trương xây cầu) chỉ khoảng 400- 500 nghìn/m2.

Chị N.T.V, chủ quán cà phê kiêm môi giới trên đường Phan Văn Đáng cho biết: Khu vực này cách phà khoảng chừng 1,5km nên đất ở, đất vườn đều tăng “chóng mặt”, đất thổ cư trước đây chừng 1 triệu/m2 nay đã lên 7-8 triệu đồng/m2; còn đất ruộng, giờ chủ cũng đòi 4,5 triệu đồng/m2 mới bán. Tức là tương đương 4,5 tỷ/công (1 công đất = 1.000m2), cách đây chừng 3-4 năm, giá đất ở đây chỉ khoảng 200 triệu đồng/công.

Tuy nhiên, theo nhận định của ông Ngô Đình Hãn- Giảng viên BĐS Trung tâm tư vấn DN& Phát triển kinh tế vùng (Khoa Kinh tế Phát triển- ĐH Kinh tế TP HCM)- Giám đốc Kinh doanh Cty CP Đầu tư Nam Long, việc tăng này chủ yếu do tâm lý đám đông, kỳ vọng vào việc hiện thực hóa chủ trương này trong thời gian tới, kỳ vọng vào sự kết nối trực tiếp vào thành phố.  Nhưng Nhơn Trạch vẫn còn đợi hạ tầng kết nối và hoàn thiện, nên phải có thời gian để tạo thị trường và thu hút dân cư về đây.

Ông Hãn cũng khuyến cáo các nhà đầu tư, nếu tài chính sẵn có sẽ không bị áp lực khi phải đầu tư lâu dài.  Các nhà đầu tư cần xem kỹ quy hoạch khu đất, đặc biệt về hạ tầng kết nối với TP  HCM, quan trọng nhất là đất minh bạch về pháp lý và có thể chuyển quyền sử dụng theo quy định pháp luật…

Dấu hiệu để nhận biết giá đất nền ở một khu vực nào đó đang trong tình trạng tăng giá ảo hay tăng giá thật, theo chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh: “Cần quan sát 2 yếu tố. Một là, giá đất tăng rất nhanh trong thời gian rất ngắn. Hai là, giá tăng theo tốc độ chóng mặt nhưng không có giao dịch. Câu hỏi đặt ra là làm thế nào để biết giao dịch mua bán đất đai có hay không. Lời khuyên là khách hàng phải tự kiểm tra, cụ thể là đi đến Văn phòng Công chứng, UBND huyện, Chi cục Thuế quan sát. Nếu 3 cơ quan đó vắng tanh bóng dáng của người mua bán đất đai mà giá trên thị trường vẫn cứ trên trời thì rõ ràng đó là giá ảo.

Cũng theo ông Chánh, để đầu tư thành công đất nền ở vùng ven, một nhà đầu tư cá nhân cần nhớ  5 nguyên tắc: Thứ nhất là tính thanh khoản thật, tức là nhu cầu mua bán giao dịch thật. Không phải giá cao, rất cao mà rất ít giao dịch. Đây là những nơi đã có mật độ cư dân tương đối, chứ không phải những nơi “đồng không mông quạnh”. Hai là có sổ đỏ, rủi ro nhất cho nhà đầu tư cá nhân là mua đất nền với pháp lý không hoàn chỉnh. Ba là, không sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao, thị trường càng nóng sốt, càng phải biết “liệu cơm gắp mắm”. Không đầu tư quá số tiền mình đang có. Bốn là, đầu tư có đội nhóm, rủi ro sẽ giảm đi nhiều khi có đồng đội cùng vào cuộc. Năm là, lời khi mua chứ không phải khi bán, mua bằng hoặc thấp hơn giá thị trường.

Theo các chuyên gia, cơn sốt giá vùng ven trong thời gian vừa qua là do thị trường cao cấp đang dư thừa nguồn cung, nhà đầu tư có xu hướng đổ tiền vào phân khúc khác, khu vực khác.

Ngoài ra, yếu tố cốt lõi trong đợt sốt giá vừa rồi là do thông tin và khi thông tin rơi vào 3 nhóm như quy hoạch, hạ tầng và siêu dự án thì chắc chắn giá đất ở những khu vực đó sẽ tăng vọt; tuy nhiên, người dân nên hiểu để thực hiện được, sẽ phải trải qua một quá trình chuẩn bị, từ lúc có vốn đến khi thực hiện mất một thời gian khá dài, vì vậy,  khi đầu tư nên thận trọng.

Nhơn Trạch từng là cái “bẫy” đối với dân đầu cơ đất, vì khi thị trường đóng băng, nhiều dự án, khu đô thị vắng bóng người suốt 10 năm qua. Cần cảnh giác với những cơn sốt ảo, thổi phồng giá đất thiếu cơ sở trong ngắn hạn.