Doanh nghiệp bất động sản: Phía sau ánh hào quang

Hơn 60% doanh nghiệp tăng trưởng lợi nhuận

Theo thống kê của Vietstock, trong 63 doanh nghiệp bất động sản đang niêm yết thì chỉ còn ĐT & PT Đô Thị Long Giang (HOSE: LGL) vẫn chưa công bố BCTC quý 4/2014 (tính đến hết 06/03). Trong số này, chỉ có 7 doanh nghiệp báo lỗ và 9 doanh nghiệp giảm lợi nhuận, cùng bằng một nửa so với năm 2013.

Còn lại, 38 doanh nghiệp ghi nhận lãi tăng trưởng so với năm trước, tương ứng chiếm hơn 60%, đó là chưa kể đến những doanh nghiệp đảo chiều ngoạn mục từ lỗ sang lãi.

Trong nhóm tăng trưởng, Phát triển Hạ tầng & BĐS Thái Bình Dương (HOSE: PPI) có mức tăng khủng nhất, gấp 335 lần so với năm trước. Nguồn thu đáng kể nhất của PPI năm vừa qua đến từ thi công các dự án xây lắp và chuyển nhượng các dự án Newton, Bến Lức 1, Long Hội hay Water Garden cho Đất Xanh (DXG).

Hay như Bất động sản Phát Đạt (HOSE: PDR) có lợi nhuận 2014 tăng gấp 17 lần năm 2013 khi đạt gần 42 tỷ đồng, chủ yếu nhờ vào bàn giao và ghi nhận doanh thu từ bán căn hộ EverRich 2.

Phải nói rằng năm 2014 là năm của phân khúc căn hộ khi rất nhiều doanh nghiệp bán ra lượng hàng khủng. Ngoài PPI và PDR, có nhiều doanh nghiệp khác thuộc nhóm tăng trưởng lợi nhuận đều nhờ vào bán căn hộ như ICG, NLG, HQC, DXG, TDH, NBB…

Đáng chú ý là Nam Long (HOSE: NLG), chỉ riêng trong quý 4/2014 đã bàn giao số lượng rất lớn các căn hộ từ sản phẩm EHome, thu về hơn 500 tỷ đồng. Kết quả, lãi ròng cả năm đạt 95.3 tỷ đồng, tăng hơn 3 lần năm 2013 và bằng 95% kế hoạch năm.

Chưa dừng lại ở đó, trong năm 2015, NLG dự kiến bán 2,638 sản phẩm, tăng gần 100% so với 2014 gồm 2,223 căn hộ EHome, 312 căn hộ Nam Long Home và 102 lô đất nền. Tương ứng với tổng sản phẩm đó, dự kiến doanh số mang về trong năm 2015 kỳ vọng đạt 2,853 tỷ đồng, tăng 240% so với 2014. Năm 2016 và 2017 sau đó cũng sẽ tăng đáng kể, lần lượt đạt doanh số 3,700 tỷ và 5,158 tỷ đồng.

Nói về bán căn hộ thì không thể không kể đến Tập đoàn Vingroup (HOSE: VIC) khi 27,738 tỷ doanh thu thuần chủ yếu đến từ bán căn hộ thuộc hai dự án Times City và Royal City. VIC tiếp tục là “đầu tàu” trong năm 2014 của ngành bất động sản khi lợi nhuận cao nhất về tuyệt đối và chiếm 50% tổng lợi nhuận toàn ngành.

Cả Đầu tư Bất động sản Việt Nam (HOSE: VNI) và Dầu khí Đông Đô (HNX: PFL) đều có điểm chung là chưa tạo ra được nguồn doanh thu nổi bật nào trong hoạt động kinh doanh bất động sản của mình, trong khi vẫn chịu những khoản chi phí phát sinh như lãi vay, khấu hao, chi phí quản lý… Và nếu báo cáo kiểm toán 2014 của hai đơn vị này không có gì thay đổi thì cả hai sẽ phải hủy niêm yết bắt buộc theo quy định.

Riêng Nhà Việt Nam (HOSE: NVN), việc lỗ nặng trong năm 2014 đã khiến lỗ lũy kế vượt vốn điều lệ thực góp. Sở Giao dịch Chứng khoán TPHCM cũng đã lưu ý khả năng hủy niêm yết đối với cổ phiếu này.

Bên cạnh đó, dù không phải đối mặt với khả năng rời sàn nhưng cả PXL, PV2, SDH, IDJ đều là những doanh nghiệp thua lỗ nặng. Chẳng hạn như IDJ Financial (HNX: IDJ), sau năm 2012 lãi nhẹ 344 triệu đồng (năm 2011 lỗ hơn 20 tỷ) thì kết quả kinh doanh năm 2013 và 2014 đều khá bi đát với khoản lỗ lần lượt 13 tỷ và 29 tỷ đồng. Theo giải trình IDJ, năm 2014 lỗ do trung tâm thương mại Grand Plaza vẫn đóng cửa để tìm phương án tái cấu trúc nhưng Công ty vẫn phải chịu chi phí hao mòn, bảo vệ… Bên cạnh đó, nhằm tạo dòng tiền trong năm mới, IDJ đã chuyển nhượng thấp hơn giá trị đầu tư ban đầu một số danh mục đầu tư. Ngoài ra, công ty cũng phải trích lập dự phòng và doanh thu từ các công ty con vẫn chưa phát sinh do chưa đi vào hoạt động.

Chẳng hạn như Petroland (HOSE: PTL), năm 2014 lợi nhuận thuần âm hơn 68 tỷ đồng nhưng vẫn thoát lỗ nhờ có lợi nhuận khác (phạt hợp đồng) đến 70.4 tỷ đồng. Hay như PVR nhờ thanh lý tài sản cũng đã giúp công ty thoát lỗ, PVL hoàn toàn hụt hơi trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh chính nhưng nhờ hoàn nhập dự phòng hơn 13 tỷ đồng (chi phí quản lý) trong quý 4 mà kéo cả năm theo có lãi.

Song, cơ cấu vay và nợ vay ngắn hạn tính đến cuối năm 2014 đã giảm đáng kể, chỉ hơn 10,440 tỷ đồng, giảm gần 35% so với đầu năm. Nằm trong top đầu giảm áp lực trả nợ ngắn hạn phải kể đến Tập đoàn FLC (HOSE: FLC) khi vay và nợ vay ngắn hạn chỉ còn gần 7 tỷ đồng, giảm 95% so với hồi đầu năm.

Khách sạn và Dịch vụ Đại Dương (HNX: OCH) cũng là đơn vị có vay và nợ vay ngắn hạn giảm mạnh hơn 90% so với đầu năm từ 315 tỷ đồng xuống còn 28 tỷ đồng mặc dù kết quả trong quý 4 lại lỗ nặng 24 tỷ đồng.

Ngược lại, KDH, IJC, PDR, SDA, PTL, TDC… đều là những doanh nghiệp dẫn đầu về mức tăng khoản vay và nợ vay ngắn hạn. Trong số này, PDR tăng gấp 3.3 lần, từ mức 206 tỷ đồng lên 905 tỷ đồng.

Ngoài ra, khi quan sát tổng thể các doanh nghiệp bất động sản, một điểm dễ thấy là cơ cấu nợ ngắn hạn đã được chuyển sang dài hạn. Tổng nợ dài hạn cuối năm 2014 đã tăng gần 17,000 tỷ đồng so với đầu năm, trong đó vay và nợ vay dài hạn tăng 11,550 tỷ đồng, tương ứng tăng 30%.