VNTB – Hợp thức hóa việc xây nhà từ phân lô bán nền

Cát Tường

(VNTB) – Rất có khả năng sẽ có ‘luật hóa’ chuyện phân lô bán nền và người dân sẽ hưởng lợi từ các thay đổi đó của luật.

Phân lô, bán nền được hiểu là chủ đầu tư tiến hành tách thửa chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các thửa đất đó cho hộ gia đình, cá nhân khác để tự xây dựng nhà ở.

Khu vườn rau Lộc Hưng ở Sài Gòn cũng có rất nhiều gia đình thuộc diện ‘phân lô bán nền’; và khi đất đai này nằm trong quy hoạch thì việc đền bù sẽ căn cứ theo pháp lý về quyền sở hữu, vậy là ‘dân oan đất đai’ lại kéo dài danh sách…

Nay với quy định về việc cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ đang tạo ra nhiều cơ hội mới về thủ tục hành chính về quyền sở hữu đất đai của người dân.

Luật Đất đai sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua quy định chi tiết các trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có giấy tờ sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cụ thể cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có giấy tờ được căn cứ trên các mốc thời gian sử dụng đất khác nhau.

Luật chia các nhóm trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với đất không có giấy tờ gồm: Một là, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 18/12/1980, nay được Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp. Hai là, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp. Ba là, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2014, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là không có tranh chấp.

Tuy nhiên theo nhận định bước đầu của một số chuyên gia pháp lý, quy định trên sẽ gây xáo trộn cho hoạt động cấp “sổ đỏ” cho người dân. Bởi theo phần giải thích từ ngữ trong luật, “chiếm đất” là trường hợp tự ý sử dụng đất do nhà nước quản lý hoặc đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác mà không được cho phép; sử dụng đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất đã hết thời hạn mà không được gia hạn và đã có quyết định thu hồi đất nhưng không chấp hành. Trong khi đó, “lấn đất” là hành vi chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng mà không được cho phép.

Với cách giải thích từ ngữ vừa nêu thì đa số các trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện nay đều là thuộc trường hợp “lấn, chiếm đất” đến từ hệ quả của quá trình khai hoang, du canh, di cư…. Trường hợp này vẫn có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận theo Luật Đất đai hiện hành nhưng sẽ không được cấp Giấy chứng nhận theo Luật Đất đai (sửa đổi) từ tháng 1-2025.

Trong một diễn biến liên quan, giới tư vấn pháp lý về đất đai ở Sài Gòn đang chuẩn bị cho chào các dịch vụ về ‘làm giấy đỏ’, đặc biệt là tại khu vực huyện Bình Chánh – nơi được xem là thủ phủ của xây dựng, tách thửa, mua bán đất nông nghiệp không phép mà nhiều lần chính quyền ra tay nhưng mọi việc vẫn diễn ra rầm rộ. Hàng trăm ngàn căn nhà xây dựng không phép trên đất nông nghiệp vẫn ngày ngày mọc lên từ nhiều năm qua.

Việc mua bán cũng chỉ bằng giấy viết tay cộng với cuốn sổ đỏ, chứng minh nhân dân chủ đất phô-tô và bằng niềm tin với nhau. Nhưng bất chấp những rủi ro, nhiều người dân từ khắp nơi đổ về đây mua đất, xây nhà. Đến nay, các nền đất ở khu vực này đã được xây dựng hết. Thậm chí, nhiều căn nhà còn được mua bán cũng bằng giấy tay qua nhiều đời.

Nay với Luật Đất đai mới sửa đổi sẽ hiệu lực từ tháng 1-2025, cho thấy rất có khả năng sẽ đưa đến ‘luật hóa’ chuyện phân lô bán nền này, và người dân sẽ hưởng lợi từ các thay đổi đó của luật.